Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.5 Index- und Staffelmiete

Im Rahmen der Regelungen über die Miethöhe haben die Mietvertragsparteien nach § 557 Abs. 2 BGB die Möglichkeit der vertraglichen Mieterhöhung als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB.

2.5.1 Indexmiete

Im Rahmen der Vereinbarung einer Indexmiete können die Parteien nach § 557b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.

Bereits vor Inkrafttreten der GEG-Reform 2024 am 1.1.2024 konnte eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur verlangt werden, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Nicht zu vertreten hat der Vermieter eine bauliche Maßnahme, die ihm durch Gesetz oder eine Behörde zwingend vorgeschrieben ist.

Praxis-Beispiel

Zwingende Maßnahmen

Durch Gesetz vorgeschrieben sind etwa

• der Einbau von Wärmezählern,
• der Einbau von Rauchwarnmeldern,
• die Dämmung oberster Geschossdecken,
• der Einbau von Thermostatventilen.

In diesen Fällen kann auch im Fall einer vereinbarten Indexmiete eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht kommen.

Diese Ausnahme gilt allerdings nicht für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB. Die Berechtigung zur Modernisierungsmieterhöhung besteht also trotz Vorliegen einer gesetzlichen Verpflichtung zur Durchführung der Maßnahme dann nicht, wenn es sich um Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB handelt und die Mieterhöhung auf § 559e BGB gestützt wird.^[1] Erfüllt also der Vermieter die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG unter Inanspruchnahme von Fördermitteln, kann er bei vereinbarter Indexmiete keine Mieterhöhung vornehmen. Es scheidet allerdings auch eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aus.

[1] BT-Drs. 20/7619, S. 97.

2.5.2 Staffelmiete

Haben Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, muss die Miete nach § 557a Abs. 2 BGB jeweils ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Eine Modernisierungsmieterhöhung auf Grundlage von § 559 BGB ist damit ausgeschlossen. Unklar ist nunmehr, ob eine Mieterhöhung auf Grundlage von § 559e BGB möglich ist oder der Gesetzgeber in dem reichlich hektischen Gesetzgebungsverfahren die Bestimmung des § 557a BGB über die Staffelmiete schlicht vergessen hat.^[1]

Dagegen könnte sprechen, dass die nachfolgende Bestimmung über die Indexmiete des § 557b BGB durchaus gesehen und entsprechend modifiziert wurde. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass in den Bestimmungen des § 99 Abs. 3 und Abs. 6 GEG bezüglich der Stichprobenkontrollen von Energieausweisen übersehen wurde, die Angaben über die Ordnungswidrigkeiten entsprechend der tatsächlich neu in Kraft getretenen Fassung des § 108 Abs. 1 GEG anzupassen (siehe Blankenstein, Energieausweis, Kap. 10). Die Rechtslage muss derzeit als offen betrachtet werden und Vermieter sollten sicherheitshalber davon ausgehen, dass eine laufende Staffelmietvereinbarung Sperrwirkung auch für Erhöhungen nach § 559e BGB entfaltet.^[2]

[1] Vgl. auch Lee, NZM 2023, 777 (800).

[2] Lee, NZM 2023, 777 (800).