Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG

1 Modernisierung

1.1 Einführung

1.1.1 Erhaltungsmaßnahmen

Maßnahmen der Erhaltung hat der Mieter nach § 555a BGB immer zu dulden, wenn sie ihm rechtzeitig angekündigt wurden. Ausnahmen für die Ankündigungspflicht bestehen dann, wenn die Erhaltungsmaßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind oder ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist. Für Erhaltungsmaßnahmen kann der Vermieter keine Mieterhöhung verlangen. Erhaltungsmaßnahmen umfassen die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Ist der Vermieter gezwungen, im Rahmen eines erforderlichen Austauschs ein moderneres Bauteil zu verwenden, weil Originalteile nicht mehr erhältlich sind, handelt es sich ebenfalls um eine Erhaltungsmaßnahme.

1.1.2 Modernisierungsmaßnahmen

1.1.2.1 Grundsätze

Maßnahmen der Modernisierung gehen über solche der Erhaltung hinaus. Sie stellen nach § 555b BGB bauliche Veränderungen dar. Ihre Duldungspflicht richtet sich nach §§ 555b ff. BGB. Unter der Voraussetzung ordnungsgemäßer Ankündigung hatte und hat der Mieter zunächst Maßnahmen zu dulden,

• durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (sog. energetische Modernisierung),
• durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
• durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
• durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
• die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, oder
• durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

1.1.2.2 Neuer Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 1a BGB

Die Neuregelungen des GEG haben eine Erweiterung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB erforderlich gemacht. Als Modernisierungsmaßnahme gilt nach § 555b Nr. 1a BGB auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Wird jedenfalls ein Austausch der Heizungsanlage erforderlich, kann auch ein Austausch der Heizkörper in der Mietwohnung erforderlich werden. Ebenso, wenn ein Austausch der Heizkörper nicht erforderlich sein sollte, stellt auch der bloße Austausch der Zentralheizungsanlage eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB dar.

Heizungsanlage

Der Begriff der Heizungsanlage im Sinne von § 555b Nr. 1a BGB ist in § 3 Abs. 1 Nr. 14a GEG definiert. Hiernach ist eine "Heizungsanlage" eine Anlage zur Erzeugung von Raumwärme, Warmwasser oder einer Kombination davon einschließlich Hausübergabestationen zum Anschluss an ein Wärmenetz und Wärmeüberträger von unvermeidbarer Abwärme. Ausgenommen vom Anwendungsbereich sind handbeschickte Einzelraumfeuerungsanlagen und offene Kamine. Der Begriff umfasst Heizungsanlagen für ein oder mehrere Gebäude, Gebäudeteile, Nutzungseinheiten oder Räume unter Einsatz von Energie, einschließlich Etagenheizungen und automatisch beschickte Einzelraumfeuerungsanlagen sowie Stromdirektheizungen. Eine Hausübergabestation ist ebenfalls unter den Begriff der Heizungsanlage zu fassen, da sie Raumwärme oder Warmwasser mittels Übergabe der gelieferten Wärme aus dem vorgelagerten Wärmenetz erzeugt.^[1]

Heiztechnische Anlage

Abzugrenzen ist die Heizungsanlage von einer heizungstechnischen Anlage. Die Heizungsanlage selbst dient nur der Wärmeerzeugung. Die heizungstechnische Anlage geht darüber hinaus und umfasst neben der Wärmeerzeugung auch die Speicherung, Verteilung und Übergabe der Wärme.

Freiwilliger Heizungstausch

Der Modernisierungstatbestand umfasst auch Maßnahmen, die freiwillig vom Vermieter durchgeführt werden, also solche, die im Vorfeld der gesetzlichen Verpflichtung durchgeführt werden, insbesondere weil noch keine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Der Mieter selbst hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Modernisierung.^[2] Er hat nur einen Anspruch auf Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mieträume. Mieter haben also gegen ihre Vermieter keinen Anspruch auf eine Umrüstung der Heizungsanlage, gerichtet auf die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG.

Auch kein Anspruch auf Heizkostenersparnis

Entspricht die bestehende Heizungsanlage den vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien, besteht auch kein Anspruch des Mieters auf eine Modernisierung mit dem Ziel der Heizkostenersparnis.^[3]

Entsprechendes gilt für Dämmmaßnahmen. Selbst wenn diese öffentlich-rechtlich erforderlich sein sollten, hat der Mieter keinerlei Ansprüche gegen den Vermieter. So begründet ein Verstoß gegen die Verpflichtung aus § 47 GEG zur Dämmung oberster Geschossdecken keinerlei Ansprüche des Mieters und kann auch eine Mietminderung nicht rechtfertigen. Freilich aber geht der Vermieter das Risiko ein, dass der Mieter sich ggf....