Mietspiegel / 4 Der Mietspiegel im gerichtlichen Verfahren

Das Gericht kann seine Entscheidung über die Begründetheit der Mieterhöhung allein auf den Mietspiegel stützen. Es ist nicht verpflichtet, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete einen Sachverständigen einzuschalten; das Gericht ist hieran allerdings nicht gehindert. Liegt ein sog. Tabellenmietspiegel vor, ist die Zuordnung der Wohnung zu einem Wert innerhalb der Spanne Aufgabe des Gerichts. Das Gericht ist nicht verpflichtet, dem Vermieter in jedem Fall die höchste aus der Spanne ersichtliche Miete zuzusprechen.^[1]

Hinweis

Gericht kann schätzen

Die Einordnung der Wohnung kann im Wege der Schätzung^[2] unter Berücksichtigung der Vorgaben des Mietspiegels erfolgen. Auch insoweit ist das Gericht nicht verpflichtet, einen Sachverständigen einzuschalten.

Bei einem qualifizierten Mietspiegel besteht gem. § 558d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Es ist noch nicht geklärt, ob die Vermutungswirkung nur im Verfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach den §§ 557 ff. BGB^[3] oder auch im Verfahren auf Rückforderung überzahlter Mieten nach § 5 WiStG, § 812 BGB gilt. In Verfahren wegen einer Mietpreisüberhöhung oder wegen Mietwuchers, die nach dem Ordnungswidrigkeitengesetz oder der Strafprozessordnung geführt werden, gilt die Vermutungswirkung nicht.

Bei der Vermutungswirkung handelt es sich um eine widerlegbare Tatsachenvermutung i. S. d. § 292 ZPO und damit um eine Beweislastnorm. Es wird kraft Gesetzes vermutet, dass die Werte des qualifizierten Mietspiegels das ortsübliche Preisniveau richtig wiedergeben.

Die Vermutungswirkung gilt nur für diejenigen Teile des Mietspiegels, die auf empirisch ermittelten Daten beruhen.

Weiter ist erforderlich, dass die Merkmale des § 558d Abs. 1 BGB vorliegen.

Hinweis

Nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen

Dies setzt voraus, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel diese Anforderungen erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist.^[4] Ist die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert, ist zu verlangen, dass die Partei, die einen Mangel bei der Erstellung des Mietspiegels behauptet, substanziierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt.

Wird der Mangel substanziiert dargelegt, muss sich das Gericht mit der Frage befassen, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Die gerichtliche Überzeugungsbildung kann erfolgen

• kraft ausreichender Sachkunde des Gerichts,
• "aufgrund ergiebiger Erläuterungen im Mietspiegel",
• durch amtliche Auskünfte,
• durch Anhörung sachverständiger Zeugen,

• durch Sachverständigengutachten.

  Hierbei kann auch auf Gutachten zurückgegriffen werden, die in einem anderen Verfahren eingeholt wurden; diese Gutachten können u. U. als Urkundenbeweis verwertet werden.

Die Beweislast für das Vorliegen der Merkmale des § 558d BGB trägt diejenige Partei, die sich auf die Vermutungswirkung beruft.

Hinweis

Schätzermessen des ­Gerichts

Enthält ein Tabellenmietspiegel Empfehlungen für die Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne, hat das Gericht ein "Schätzermessen", das im Revisionsverfahren nur auf Ermessensfehler überprüft werden kann.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 20.4.2005, VIII ZR 110/04.

[2] § 287 ZPO.

[3] Börstinghaus, NZM 2000, S. 1091; Beuermann, GE 2000, S. 935 f..

[4] BGH, Urteil v. 21.11.2012, VIII ZR 46/12.

[5] BGH, Urteil v. 20.4.2005, VIII ZR 110/04.