Mietvertrag, Kündigungsfrist / Wichtige Hinweise

Mit diesem Berechnungsprogramm wird ermittelt, bis wann der Auszug aus dem Wohn-/Geschäftsraum erfolgt sein muss. Kündigungsfrist ist die Frist zwischen dem Zugang der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses. Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis enden soll. Die Kündigungsfrist bezweckt, dem Mieter einen bestimmten Zeitraum für die Suche nach Ersatzwohnraum und dem Vermieter für die Neuvermietung zu gewährleisten.

Wissenswertes zu Kündigungsfristen

Wohnraummiete (§ 573c BGB)

Seit der Mietrechtsreform am 1.9.2001 gilt für den Mieter unabhängig von der Dauer der Mietzeit eine einheitliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für den Vermieter gelten dagegen gestaffelte Kündigungsfristen. Bei Mietverhältnissen mit einer Dauer von bis zu 5 Jahren ist der Kündigungstermin der Ablauf des übernächsten Monats. Nach 5 und 8 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils 3 Monate. Nach 8-jähriger und längerer Dauer hat der Vermieter also eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einzuhalten. Für die Berechnung der Kündigungsfrist ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Überlassung, nicht der Abschluss des Mietvertrags maßgebend.

Was ist mit Altmietverträgen (Abschluss vor dem 1.9.2001)?

In einigen alten Mietvertragsformularen ist eine Klausel enthalten, in der die früher maßgebenden, nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelten Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind.

Die Rechtslage schreibt mit Wirkung vom 1.6.2005 vor, dass eine Regelung gestaffelter Kündigungsfristen für den Mieter nur dann verbindlich ist, wenn sie individualvertraglich geregelt worden sind.

Die Übergangsregelung in Art. 229 § 3 Abs.10 EGBGB hat seit dem 1.6.2005 folgenden Wortlaut:

"§ 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."

Die ordentliche Kündigung muss dem anderen Teil spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zugehen.

Geschäftsraummiete (§ 580a BGB)

Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,

1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am 1. Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.

Die ordentliche Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres auszusprechen.

Wird der Samstag als Werktag behandelt? Welche Auswirkungen hat dies für den Zugang der Kündigung?

Der Kündigungstag ist der Tag, an dem die Kündigung dem Mieter spätestens zugehen muss. Nach der gesetzlichen Regelung (§§ 573 c, 573d Abs. 2, 580a BGB) ist dies der 3. Werktag eines Monats.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 17.2.2005 (Az. III ZR 172/04) den Samstag als Werktag qualifiziert. Er gab an, die Regelung des § 193 BGB sei auf eine Kündigung weder unmittelbar noch entsprechend anzuwenden. Deshalb sei der Samstag bei der Bestimmung des Kündigungstages stets als Werktag zu behandeln.

Vor diesem Urteil wurde der Samstag nicht als Werktag berücksichtigt, sondern der darauf folgende Montag als 3. Werktag gewertet.