Mietvertrag mit Aktiengesellschaft - Schriftform erfordert Unterzeichnung durch alle Vorstandsmitglieder

Leitsatz

Bei Abschluss eines Mietvertrags durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines langfristigen Gewerbemietvertrags nach vorzeitiger ordentlicher Kündigung durch die mietende Aktiengesellschaft. Die Einigung auf eine Mieterhöhung war von der Mieterin, einer Aktiengesellschaft - welche laut Vereinbarung durch zwei Vorstandsmitglieder vertreten wurde -, nur von einem Vorstandsmitglied unterschrieben worden. Der BGH erklärt die vorzeitige Kündigung für wirksam. Die Schrift form ist hier nicht eingehalten, weil der Unterschrift des einen Vorstandsmitglieds nicht entnommen werden kann, ob es für das andere Vorstandsmitglied mit unterzeichnet hat. Damit entfällt die Befristung des Vertrags, und die Kündigung ist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich. Der BGH hat zwar bereits mehrmals entschieden, dass Angaben darüber, woraus der Unterzeichner seine Vertretungsmacht herleitet, zur Wahrung der Schrift form nicht erforderlich sind. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Mietern oder Vermietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. Das gilt etwa, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann deren Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschrift enzeile nur bedeuten, dass sie mit ihrer Unterschrift die Vertragspartei vertreten will.

Das Vertretungsverhältnis wird dann auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz deutlich, die Schrift form ist dann auch ohne ausdrücklichen Vertretervermerk gewahrt. Bei einer Aktiengesellschaft sind sämtliche Vorstandsmitglieder nur gemeinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft befugt. Unterzeichnet nur ein Mitglied des Vorstands, obwohl das Gesetz die Mitwirkung aller Vorstandsmitglieder verlangt, lässt sich der Urkunde ohne Vertretungszusatz nicht entnehmen, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch unterzeichnen müssen. Will ein Vorstandsmitglied für ein anderes Vorstandsmitglied handeln, muss es dies also durch einen Vertretungsvermerk deutlich machen. Dieser Vertreterzusatz hat hier gefehlt. Damit ist die Schriftform nicht gewahrt. Der Mietvertrag gilt damit als unbefristet und ist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 04.11.2009, XII ZR 86/07BGH, Urteil vom 4.11.2009 – XII ZR 86/07

Fazit:

Die Urkunde muss im Falle einer Personenmehrheit (wie zum Beispiel Eheleute, Erbengemeinschaft, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, GmbH, AG et cetera) von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet werden - oder die vorhandenen Unterschriften müssen deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind.