Mietvorauszahlung

Definition: Mietvorauszahlung ist jede Mieterleistung (nicht nur Geldzahlungen), die nach dem Inhalt des Mietvertrags Bezug zum Mietzins hat und mit ihm innerlich verbunden ist, die also letztlich Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache ist und durch die der Mietzins ganz oder teilweise als für eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt. Dabei ist es belanglos, ob diese Vorausleistung im Wege der Zahlung oder auf andere Weise, etwa durch Verrechnung oder Dienst- oder Werkleistungen, erbracht wird.^[1]

Der Mieter wird danach mit der Leistung der Mietvorauszahlung von der Zahlung der Miete für eine bestimmte Zeit ganz oder teilweise befreit. Sie ist im Gegensatz zum Baukostenzuschuss kein Finanzierungsbeitrag, sondern ein reines Überlassungsentgelt.^[2]

Falls keine gegenteiligen vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, liegt bis zum Ablauf der Tilgungszeit ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit vor mit der Folge, dass während dieser Zeit die ordentliche Kündigung sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter ausgeschlossen ist.

Dies soll dann auch grundsätzlich für eine Mieterhöhung gelten (strittig). Ob allerdings ein solcher Ausschluss vom Parteiwillen mit umfasst ist, erscheint zweifelhaft. Falls nicht konkrete Abreden im Mietvertrag entgegenstehen, ist vielmehr davon auszugehen, dass die Parteien einen so weitreichenden Ausschluss nicht mitregeln wollten.^[3]

Ist die Miete für eine Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet, so hat der Vermieter den noch nicht abgewohnten Teil der Mietvorauszahlung zurückzuerstatten.

Der Umfang der Rückzahlungspflicht hängt davon ab, ob die Beendigung des Mietverhältnisses auf einen vom Vermieter zu vertretenden Umstand zurückzuführen ist oder aber auf anderen Gründen (Verschulden des Mieters, gütliche Einigung) beruht.

Hat der Vermieter den zur Beendigung des Mietverhältnisses führenden Umstand zu vertreten (z. B. Kündigung durch den Mieter wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs), ist der zurückzuzahlende Betrag rückwirkend vom Zeitpunkt des Empfangs an zu verzinsen.^[4] In allen anderen Fällen richtet sich der Umfang der Rückzahlungspflicht danach, inwieweit der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses noch bereichert ist. Hier ist der zurückzuzahlende Betrag nicht zu verzinsen, es sei denn, der Vermieter gerät mit der Rückzahlung in Verzug (dann Verzugszinsen). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam.^[5]

Bei öffentlich geförderten Wohnungen ist die Vereinbarung einer Mietvorauszahlung nur unter den gleichen Voraussetzungen zulässig wie das Mieterdarlehen.

[1] BGH, Urteil v. 17.5.2000, XII ZR 344/97, NJW 2000 S. 2987; BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 133/07, NJW 2008 S. 2256.

[2] So Palandt vor § 535 Anm. 112. Zur Abgrenzung vom Mieterdarlehen siehe dort.

[3] So Schultz in Bub/Treier, III Rn. 309.

[4] § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[5] § 547 Abs. 2 BGB.