Mit sofort wirksam werdender Amtsniederlegung des Verwalters endet auch dessen Abrechnungspflicht

Leitsatz

Nach sofort wirksam werdender Amtsniederlegung des Verwalters enden dessen Abrechnungspflichten

Normenkette

(§ 26 WEG)

Kommentar

1. Erklärt der Wohnungseigentumsverwalter die Kündigung des Verwaltervertrags und bietet er die Auszahlung der Gemeinschaftsgelder und die Übergabe der Gemeinschaftsunterlagen an, so kann dies als sofort wirksame Amtsniederlegung gewertet werden, ohne dass es hierfür des Vorliegens eines wichtigen Grunds bedürfte. Eine solche Erklärung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die allen Eigentümern gegenüber erklärt werden muss. Diesen Anforderungen genügte vorliegend das Kündigungsschreiben der Verwaltung, durch das zugleich die Verwalterstellung niedergelegt wurde.

2. Ab diesem Zeitpunkt hat ein bisheriger Verwalter lediglich noch Abwicklungspflichten; hierzu gehört nicht die Erstellung noch nach früherem Vertrag geschuldeter Abrechnungen, die auf Zeiträume vor Antritt des Verwalteramts entfallen. Ebenso wenig hat er noch einen neuen Wirtschaftsplan zu erstellen oder einen bisherigen Wirtschaftsplan zu korrigieren; vertragliche Erfüllungsansprüche sind nach Amtsniederlegung erloschen.

3. Dabei kann dahinstehen, ob der Verwalter berechtigt war, aus wichtigem Grund den Verwaltervertrag zu kündigen und das Verwalteramt niederzulegen. Eine solche Amtsbeendigung ist nämlich unabhängig von der Berechtigung zur Niederlegung sofort wirksam, da die Ungewissheit hierüber für alle Beteiligten nicht bis zu einer endgültigen, ggf. gerichtlichen Klärung zumutbar ist. Im Fall einer unberechtigten Kündigung hätten Wohnungseigentümer allenfalls Schadensersatzansprüche, nicht jedoch Ansprüche auf der Grundlage des bisherigen Vertrags.

Link zur Entscheidung

LG Münster, Beschluss vom 24.08.2001, 3 T 62/01( LG Münster v. 24.8.2001, 3 T 62/01, NZM 10/2002, 459)

Anmerkung

Es wäre m.E. verfehlt, dieser Entscheidung nunmehr entnehmen zu wollen, dass Verwalter jederzeit berechtigt seien, z.B. bei evtl. Arbeitsüberforderung einseitig ihr Amt niederlegen zu können. Auch unter Berücksichtigung der herrschenden Trennungstheorie zwischen Amtsstellung und bestehendem Vertragsverhältnis dürfte jede vorzeitige Amtsniederlegung und Vertragskündigung (ohne entsprechend vereinbartes ordentliches Kündigungsrecht) einen Vertragsbruch darstellen, der zu nicht unerheblichen Schadensersatzverpflichtungen allen Eigentümern gegenüber als Vertragspartnern führen könnte, insbesondere bei einseitiger Amtsbeendigung und Vertragskündigung (ohne eigenen wichtigen Grund) zur Unzeit. Was kaufmännische Arbeiten des Verwalters betrifft, ist auch darauf abzustellen, ob der Verwalter bis zu seiner Amtsniederlegung und Vertragskündigung fällige Pflichten zu erfüllen gehabt hätte (ggf. sogar zusätzliche Pflichten kraft vertraglicher Absprachen bei seiner Bestellung).