Mitarbeiter eines Verwalters als dessen Erfüllungsgehilfen sind an Eigentümerversammlungen teilnahmeberechtigt, selbst wenn in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein sollte, dass Besucher zu Versammlungen keinen Zutritt hätten

Normenkette

§ 24 Abs.5 WEG, § 278 BGB, § 675 BGB

Kommentar

1. Gem. § 24 Abs.5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz in Eigentümerversammlungen, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschließt. Als Leiter der Versammlung gehört es zu den originären Aufgaben eines Verwalters, für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsablauf zu sorgen. Auf welche Art und Weise er dieser Aufgabe gerecht wird, ist grundsätzlich seine Sache. Daher ist es ihm auch unbenommen, sich zur Erfüllung seiner Aufgaben grundsätzlich auch Erfüllungsgehilfen im Sinne des § 278 Satz 1 BGB zu bedienen (vgl. auch OLG Schleswig, WE 1997, 388, 389 und OLG Düsseldorf, WE 96, 72, 73; Bärmann/Pick/Merle, § 26 Rn 75). Dem steht auch nicht entgegen, dass nach Verwaltervertrag ein Verwalter regelmäßig nach den § 675 BGB und § 623 BGBhöchst persönlich zur Geschäftsbesorgung verpflichtet ist. Eigentümern ist es regelmäßig bewusst, dass sich ein Verwalter zur Erfüllung seiner Aufgaben der Hilfe von Mitarbeitern bedient. Die Hinzuziehung von solchen Mitarbeitern zur Durchführung untergeordneter Tätigkeiten ist im Regelfall sogar erforderlich, damit der Verwalter seine Aufgaben nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung erfüllen kann (vgl. auch Staudinger/Bub, § 26, Rn 365). Unter untergeordneten Tätigkeiten ist z.B. die Führung des Protokolls und der Anwesenheitsliste zu verstehen. Eigentümer haben natürlich ein grundsätzlich berechtigtes Interesse an einer vertraulichen Behandlung ihrer internen Angelegenheiten; daher sind Versammlungen auch nicht öffentlich und Dritte grundsätzlich auszuschließen. Mitarbeiter eines Verwalters sind allerdings ohnehin zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten verpflichtet, sodass die vertrauliche Behandlung der internen Angelegenheiten der Gemeinschaft gesichert ist.

2. Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, dass Besucher keinen Zutritt zu einer Versammlung haben, bezieht sich eine solche Regelung nicht auf verschwiegenheitsverpflichtete Mitarbeiter eines Verwalters; insoweit handelt es sich nicht um "Besucher" einer Versammlung. Diese Bestimmung bezieht sich nur auf Personen, die von Wohnungseigentümern in die Versammlung mitgebracht werden.

3. Vorliegend wurde deshalb in allen drei Instanzen der Feststellungsantrag des Verwalters als begründet angesehen, dass er auch in Zukunft berechtigt sei, Mitarbeiter in Versammlungen hinzuzuziehen bzw. die Eigentümer zu verpflichten, Mitarbeiter zuzulassen. Zuvor war nämlich in einer Versammlung zur Geschäftsordnung beschlossen worden, dass der Ehemann der mit der Verwaltung beauftragten Antragstellerin die Versammlung zu verlassen habe.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert III. Instanz von DM 5.000,--

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 15.09.2000, 24 W 3301/00)

Zu Gruppe 4

Anmerkung:

Nachdem in diesem Streitfall die Antragstellerin - absolut zu Recht - in allen drei Instanzen obsiegte, wäre hier aus meiner Sicht eine außergerichtliche Kostenerstattung zumindest in III. Instanz angezeigt gewesen, wie dies z.B. bei übereinstimmenden Entscheidungen in allen drei Instanzen von anderen Rechtsbeschwerdesenaten häufig im Rahmen der richterlichen Ermessensentscheidung nach § 47 WEG entschieden wird.

M.E. ist sogar im Regelfall der Verwalter bzw. dessen gesetzlicher Vertreter berechtigt, Sachbearbeiter mit der gesamten Versammlungsleitung zu beauftragen, da er insbesondere in größerer Verwaltungsgesellschaft mit hohem Bestand verwalteter Einheiten kaum in der Lage sein dürfte, alle anstehenden Versammlungen selbst (höchstpersönlich) leiten zu können; aus diesem Grund enthalten die meisten Verwalterverträge auch entsprechende Untervollmachts-Klauseln. Die Einschränkung des Senats, Mitarbeiter nur mit "untergeordneten Tätigkeiten" in einer Versammlung betrauen zu können, erscheint mir deshalb nicht ganz überzeugend.