Miteigentum / 4 Aufteilung von Einnahmen und Werbungskosten

4.1 Grundsatz: Verteilung nach Miteigentumsanteilen

Einnahmen und Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich im Verhältnis ihrer bürgerlich-rechtlichen Miteigentumsanteile auf die Miteigentümer aufzuteilen.^[1] Haben die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam sind und hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind.^[2] Die Feststellung des Einnahmen-Werbungskosten-Überschusses erfordert eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte.^[3] Nach § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO ist keine gesonderte Feststellung gem. § 180 Abs. 1 Satz 2 Buchst. a AO durchzuführen, wenn es sich um einen Fall von geringer Bedeutung handelt.^[4]  Allein der Umstand, dass die Feststellungsbeteiligten zur Einkommensteuer zusammen veranlagte Eheleute sind, führt hierbei noch nicht zur Annahme eines Falles von geringer Bedeutung.^[5]  Ein Fall von geringer Bedeutung liegt jedoch regelmäßig dann vor, wenn es um die Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eines ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Hauses geht, das zusammen veranlagten Eheleuten je zur Hälfte gehört, und die Ermittlung der Einkünfte von dem Finanzamt vorgenommen worden ist, das auch für eine gesonderte und einheitliche Feststellung zuständig gewesen wäre.^[6]

Die entgeltliche Überlassung von im ­Miteigentum stehenden Räumlichkeiten an einen Miteigentümer (oder dessen ­Ehegatten) über dessen Miteigentumsanteil hinaus, führen bei dem anderen Miteigentümer anteilig zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Entspricht die überlassene Fläche dem Miteigentumsanteil, ist das Mietverhältnis insoweit steuerlich nicht anzuerkennen.^[7]

Der Grundsatz, dass Einnahmen und Werbungskosten prinzipiell entsprechend den Miteigentumsanteilen auf die Beteiligten zu verteilen sind, gilt ausschließlich für die Einnahmen und Werbungskosten der Eigentümergemeinschaft als solche. Entstehen dem einzelnen Miteigentümer dagegen in seiner Person Aufwendungen, z.  B. Darlehenszinsen wegen der Finanzierung seines Miteigentumsanteils, oder erhält er persönlich Einnahmen, z.  B. für die Hausverwaltung, handelt es sich dabei um Sonderwerbungskosten oder Sondereinnahmen des einzelnen Miteigentümers, die diesem direkt zuzurechnen sind.

Die Zurechnungsfrage stellt sich überhaupt nicht, wenn feststeht, dass nur ein Miteigentümer allein den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt.^[8]

[1] §§ 743, 748 BGB,

R 21.6 Satz 1 EStR 2012 .

[2] R 21.6 Satz 2 EStR 2012.

[3] §§ 179, 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a AO.

[4] BFH, Urteil v. 9.2.2005, X R 52/03, BFH/NV 2005 S. 1235.

[5] BFH, Urteil v. 25.6.1970, IV 190/65, BStBl 1970 II S. 730; BFH, Urteil v. 17.5.1995, X R 64/92, BStBl 1995 II S. 640.

[6] BFH, Urteil v. 20.1.1976, VIII R 253/71, BStBl 1976 II S. 305; BFH, Urteil v. 16.3.2004, IX R 58/02, BFH/NV 2004 S. 1211.

[7]

OFD Frankfurt, Verfügung v. 25.2.2015, S 2253 A – 84 – St 213.

[8] BFH, Urteil v. 15.12.2009, IX R 55/08, BFH/NV 2010 S. 863.

4.2 Überquotale Kostentragung durch Miteigentümer

Trägt der Steuerpflichtige freiwillig oder aufgrund einer Vereinbarung höhere Aufwendungen als es seinem bürgerlich-rechtlichem Miteigentumsanteil entspricht und verzichtet er z.  B. aus familiären Gründen auf die Geltendmachung eines Ersatzanspruchs, liegt hierin eine Zuwendung an den oder die anderen Miteigentümer. Die überquotale Kostentragung ist dann eine steuerlich unbeachtliche Maßnahme der Einkommensverwendung.^[1] Ist also mit der überquotalen Kostentragung eine Zuwendung – z. B. im familiären Bereich – an den/die anderen Miteigentümer beabsichtigt, kommt eine von dem quotalen Maßstab abweichende Zurechnung nicht in Betracht. Steuerlich ist auch in diesem Fall das Verhältnis der Miteigentumsanteile maßgebend.^[2]

Von einem Miteigentümer überquotal übernommene Aufwendungen für ein Vermietungsobjekt sind diesem nur dann allein zuzurechnen, wenn insoweit weder eine Zuwendung an den anderen Miteigentümer beabsichtigt ist noch gegen diesen ein durchsetzbarer Ausgleichsanspruch besteht.^[3]

Hinweis

2 Voraussetzungen für die Anerkennung einer disquotalen Kostentragung

Übernimmt ein Miteigentümer einen höheren Anteil an den Kosten für die Unterhaltung des Vermietungsobjekts, kann ihm dieser Anteil zugerechnet werden, wenn 2 Voraussetzungen vorliegen:

• Zunächst darf derjenige, der die Mehrkosten abweichend von seiner Beteiligungshöhe übernimmt einem anderen Miteigentümer damit nichts zuwenden wollen.
• Ferner darf sich die den Miteigentumsanteil übersteigende Übernahme der Aufwendungen nicht lediglich als eine vorläufige Kostentragung des Miteigentümers darstellen, die dieser gegenüber den anderen Miteigentümern im Wege einer Kreditgewährung übernimmt. Hiervon ist aber z. B. dann auszugehen, wenn die Erfüllung des Ausgleichsanspruchs, der dem überquotal vorleistenden Miteigentümer gegen die anderen Miteigentümer nach § 426 BGB zusteht, bis zu einem späteren Zeitpunkt (beispielsweise der Veräußerung des Objekts) hinausgeschoben wird. Besteht ein solcher ...