Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Umwandlung (Nutzungsänderung) von Teileigentum in Wohnungseigentum (oder umgekehrt) bedarf grds. der Mitwirkung aller Eigentümer und der Eintragung in das Grundbuch
Zulässiger Ausschluss der Mitwirkung von Sondernachfolgern im Falle entsprechender Vereinbarung (oder vereinbarungsersetzender Regelung)
Demgegenüber: Für Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum (oder umgekehrt) kann vorweggenommene Zustimmung (oder Ermächtigung) nicht mit bindender Wirkung für und gegen Sondernachfolger vereinbart werden
Normenkette
§ 4 Abs. 1, 2 WEG, § 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 873 BGB, § 877 BGB, § 925 BGB
Kommentar
1.Sondereigentum an Räumen (in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil, zu dem es gehört) kann nach dem WEG entweder als Wohnungseigentum oder als Teileigentum begründet werden. Geht das Gesetz somit von zwei in Betracht kommenden Formen des Raumeigentums aus, so unterscheiden sich diese jedoch nur in ihrer Zweckbestimmung, d.h. in der Art der zulässigen Nutzung. Insoweit kann in einer Gemeinschaftsordnung die materielle Änderung der Zweckbestimmung ermöglicht werden.
Grundsätzlich stellt auch die Umwandlung eines Teileigentums in Wohnungseigentum eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums aller Eigentümer i.S.d. §§ 873, 877 BGB dar, die deren Mitwirkung und der Eintragung in das Grundbuch bedarf (h.M.). Das Erfordernis der Mitwirkung kann aber durch eine Regelung in der Teilungserklärung des Inhalts, dass spätere Eigentümer als Sondernachfolger von der Mitwirkung ausgeschlossen werden, zulässigerweise abbedungen werden (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 97, 586 und DNotZ 96, 208). Es gilt hier nichts anderes als für die Begründung von Sondernutzungsrechten ohne die Mitwirkung von Wohnungseigentümern, die von dem Mitgebrauch einer genau bestimmten gemeinschaftlichen Fläche, an der das Sondernutzungsrecht begründet werden soll, ausgeschlossen sind. Auch durch die Entscheidung des Senats vom 13. 1. 1994 (WM 94, 222 = WE 95, 28) hat sich daran nichts geändert.
Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum (und umgekehrt) im Sinne einer materiellen Änderung der Zweckbestimmung ist als Regelung mit Vereinbarungscharakter gem. § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG, teilweise auch gem. § 15 Abs. 1 WEG einzuordnen (vgl. vorzitierte Entscheidung des Senats vom 13. 1. 1994 und BayObLG, Entscheidung v. 25. 6. 1997, Az.: 2Z BR 90/96, "Speicherumwidmung durch sogenannten Zitterbeschluss"). Bei der Festlegung von Sondereigentum als Teileigentum oder Wohnungseigentum handelt es sich zwar nicht um eine Vereinbarung der Eigentümer untereinander i.S.d. § 10 WEG, sondern um einen notwendigen Teil des dinglichen Aktes zur Begründung des Eigentums (kritisch Weitnauer, WE 95, 158 und Friedrich Schmidt, WE 96, 212). In der früheren Rechtsprechung des Senats ging es jedoch nicht um die Frage, ob bei späterer Umwandlung und Nutzungszweckänderung von Sondereigentum die Mitwirkung der übrigen Eigentümer ( §§ 873, 877 BGB, Eintragung in das Grundbuch) abbedungen werden kann. Vorweggenommene Zustimmung ohne Ermächtigung für die Umwandlung mit Bindungswirkung für spätere Sondernachfolger ist zuzulassen. In einem solchen Vereinbarungsfall bedarf die Umwandlung nicht der Form des § 4 Abs. 1 und 2 WEG, § 925 Abs. 1 BGB (Auflassung und Eintragung im Grundbuch); hier werden weder Miteigentumsanteile noch die Grenzen von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verändert!
Nicht vereinbart werden kann allerdings eine Regelung, wenn für verschiedene Einheiten überhaupt keine Zweckbestimmung oder Festlegung als Wohnungs- oder Teileigentum getroffen werden soll (in diesem Sinne war die Vereinbarung jedoch im vorliegenden Fall nicht auszulegen).
2. Nicht eintragungsfähig ist allerdings eine "Vereinbarung", nach der die Überführung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer (also auch der Sondernachfolger) zugelassen werden soll. Eine solche Umwandlung fällt nicht in den Regelungsbereich des § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG, kann somit auch keine Bindungswirkung gegenüber Sondernachfolgern erzeugen; insoweit wurde vom Grundbuchamt die Eintragung der hier getroffenen Vereinbarung zu Recht beanstandet. Zur Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum bedarf es gem. § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Eigentümer in der Form der Auflassung ( § 925 Abs. 1 BGB) und der Eintragung in das Grundbuch; gemeinschaftliches Eigentum kann niemandem "aufgedrängt" werden (vgl. auch BayObLGZ 1987, 390/394). Einigung aller Eigentümer in Auflassungsform wäre hier schon nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 873, 925 BGB erforderlich. Die Änderung der Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum betrifft das Grundverhältnis der Mitglieder einer Gemeinschaft und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume; sie betrifft nicht das "Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander" i.S. von § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG; dies ergibt...