Modernisierung: Begriff der Verbesserungsmaßnahme

Leitsatz

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 554 Abs. 2

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1996 ein Mietverhältnis über eine mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung. Diese Heizung wurde von der Vorgängerin des Mieters mit Zustimmung des damaligen Vermieters anstelle der ursprünglichen Einzelöfen installiert; der Mieter hat die Heizung von der Vormieterin übernommen und hierfür eine Ablösesumme bezahlt.

Der Vermieter will die Wohnung an die zwischenzeitlich im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen. Die Maßnahme kostet ca. 2.140 EUR, was zu einer monatlichen Mieterhöhung von ca. 20 EUR führt. Das Berufungsgericht hat die Ansicht vertreten, dass der Mieter diese Maßnahme trotz des vorangegangenen Einbaus der Gasetagenheizung dulden muss.

Der BGH hat das Urteil aufgehoben.

1 Mietermodernisierung berücksichtigen bei Verbesserungsmaßnahme

Der Mieter hat u.a. "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" zu dulden (§ 554 Abs. 2 BGB). Fraglich ist, wie der Begriff der Verbesserung zu verstehen ist, wenn die Wohnung bereits vom Mieter modernisiert wurde.

Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass es für den Begriff der Verbesserung auf einen Vergleich des vom Vermieter geschuldeten Zustands mit dem zu schaffenden Zustand ankommt. Die vom Mieter durchgeführten Modernisierungsarbeiten bleiben nach dieser Ansicht auch dann unberücksichtigt, wenn sie mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt wurden (LG Berlin, Urteil v. 8.11.2010, 67 S 47/10, GE 2011 S. 57; Emmerich, in Staudinger (2011), § 554 Rdn. 23). Im Einzelfall kann die Duldungspflicht entfallen, wenn die vom Vermieter geplante Veränderung wegen der vorangegangenen Investition des Mieters zu einer erheblichen Härte i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB führt (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 554 Rdn. 34).

Nach anderer Ansicht ist für den Begriff der Verbesserung ein Vergleich des gegenwärtigen Wohnungszustands mit dem zu schaffenden Zustand vorzunehmen. Danach ist die Mietermodernisierung zu berücksichtigen (AG Münster, Urteil v. 27.2.1996, 5 C 633/95, WuM 1996 S. 268; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl. 2007, § 554 Rdn. 41).

Der BGH schließt sich dieser Ansicht an. Voraussetzung ist lediglich, dass die Maßnahme mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen wurde. Hat der Mieter dagegen eigenmächtig modernisiert, so kann der hierdurch geschaffene Zustand nicht berücksichtigt werden. Der BGH führt zur Begründung im Wesentlichen aus, dass sich der Vermieter widersprüchlich verhält, wenn er dem Mieter eine Modernisierung erlaube, aber den hierdurch geschaffenen Zustand bei einer späteren Planung unberücksichtigt lasse. Der Vermieter werde durch die Bindung an die erteilte Zustimmung auch nicht über Gebühr benachteiligt, weil er die Zustimmung an entsprechende Bedingungen knüpfen und sich so eine gewisse Planungsfreiheit sichern könne.

2 Mietermodernisierung nicht zu berücksichtigen bei Energieeinsparung

Der Mieter hat auch Maßnahmen zur "Einsparung von Energie" zu dulden (§ 554 Abs. 2 BGB).

Hier ist denkbar, dass der Anschluss der Wohnung an die Gaszentralheizung zu einer Energieeinsparung führt. In einem solchen Fall ist der Mieter zur Duldung der Maßnahme verpflichtet, ohne dass es auf die vorangegangene Modernisierung ankommt.

Weil dieser Gesichtspunkt noch nicht aufgeklärt war, hat der BGH das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 110/11, NJW 2012 S. 2954