Modernisierung der Fenster / 5 Ankündigung und Mieterhöhung

5.1 Modernisierungsankündigung

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über

1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Hinweis

Vertiefende Hinweise

Was bei einer Modernisierungsankündigung zu beachten ist und wie diese formuliert werden sollte, siehe ausführlich in: Modernisierungsankündigung.

5.2 Modernisierungsmieterhöhung

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt für alle Maßnahmen im Sinne von § 555b Abs. 1 Nr. 3, 4, 5 oder 6 BGB, also für Maßnahmen

• der energetischen Modernisierung,
• der Reduzierung des Wasserverbrauchs,
• der Gebrauchswerterhöhung der Mietsache,
• der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und
• wenn die Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Dies sind Maßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, zum Beispiel nach dem Gebäudeenergiegesetz.

Hinweis

Vertiefende Hinweise

Was bei der Mieterhöhung nach einer Modernisierung zu beachten ist und wie diese formuliert werden sollte, siehe ausführlich in: Modernisierungsmieterhöhung.

Musterschreiben: Mieterhöhung nach Fenstermodernisierung

Rainer Müller Mühlenstr. 1 80000 München
Durch Boten Frau Erika Huber Blumenstr. 6 80000 München	Zustellungsvermerk Ich, [Vorname, Name], habe das Original in den Briefkasten von ________ am ________ um ________ Uhr geworfen. [Unterschrift]
	[Ort/Datum]

Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links,

hier: Mieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB

Sehr geehrte Frau Huber,

wie Sie wissen, wurde im Zeitraum vom 02.05.2023 bis 12.05.2023 in Ihrer Wohnung eine Modernisierung der Fenster durchgeführt. Der Einbau der neuen Fenster war am 12.05.2023 beendet.

Es handelt sich dabei um eine Maßnahme der energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB.

Die Modernisierungsmaßnahme erfolgte entsprechend der Modernisierungsankündigung vom 02.01.2023. Mit demselben Schreiben habe ich eine voraussichtliche Mieterhöhung von 60,00 EUR angekündigt.

Die bisher vorhandenen Holzfenster hatten einen U-Wert von 2,50 W/(m²K). Sie wurden ausgetauscht gegen moderne, dreifach verglaste Wärmeschutzfenster aus Kunststoff mit einem U-Wert von 0,95 W/(m²K). Die bisherigen Fenster verfügten lediglich über eine Einfachverglasung.

Neben der deutlichen Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten durch den Einbau der neuen Kunststofffenster wird auch der Schallschutz verbessert: Die neuen Fenster verfügen über einen Schallschutzwert von etwa 47 dB. Ich nehme hier Bezug auf die beigefügten Pauschalwerte.

Die prognostizierte Energieeinsparung beträgt circa 10 %. Außerdem ist durch die erstmalige Einbringung von Schallschutzfenstern eine weitere Modernisierungsmaßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache nach § 555b Nr. 4 BGB gegeben.

Die Kosten für die Durchführung des Fensteraustauschs in Ihrer Wohnung belaufen sich gemäß Schlussrechnung der Firma Fenster & Türen, München vom 20.05.2023 auf 16.000,00 EUR.

Die bisher vorhandenen Fenster waren 20 Jahre alt. Nach der Lebensdauertabelle des Bundes technischer Experten e. V. – Lebensdauer von Bauteilen, Zeitwerte – beträgt die durchschnittliche Lebensdauer der bisherigen Fenster ca. 40 Jahre. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19, kann, nachdem die bisherigen Fenster ihre Lebensdauer bereits zur Hälfte erreicht haben, lediglich hinsichtlich der verbleibenden Lebensdauer eine Umlage der Baukosten erfolgen. Die Baukosten von 16.000,00 EUR sind daher lediglich zur Hälfte umlagefähig, nämlich in Höhe von 8.000,00 EUR.

Die Mieterhöhung stellt sich daher wie folgt dar:

8.000,00 EUR × 8 %	640,00 EUR/Jahr
640,00 EUR : 12	53,33 EUR/Monat

Es ergibt sich somit mit Wirkung zum 01.08.2023 eine neue monatliche Nettokaltmiete. Die neue Miete setzt sich damit wie folgt zusammen:

Bisherige Miete	650,00 EUR
Monatliche Erhöhung Heizungsmodernisierung (§ 559b BGB)	+ 53,33 EUR
Gesamt	703,33 EUR
Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV	+ 50,00 EUR
Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser	+ 50,00 EUR
Gesamtmiete ab 01.08.2023	803,33 EUR

Ich darf Sie daher bitten, Ihren Dauerauftrag entsprechend ab 01.08.2023 umzustellen.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Rainer Müller