Modernisierung der Fenster

Zusammenfassung

Überblick

Endenergie wird typischerweise dann gespart, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung ab Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vor einer Modernisierung erforderlich ist. Die dafür erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise ein Fensteraustausch, die Wärmedämmung der Gebäudehülle oder die Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. In diesem Beitrag wird die Modernisierung der Fenster behandelt.

1 Modernisierungsmaßnahme

Der Austausch von einfach verglasten Fenstern durch Fenster mit Wärmeschutzverglasung mit 2 oder 3 Schreiben ist eine Modernisierungsmaßnahme. Die Maßnahme führt zu einer dauerhaften und damit nachhaltigen Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache und verpflichtet den Mieter zur Duldung.^[1] Wenn moderne Fenster mit einem erhöhten Schallschutz eingebaut werden, so liegt darin zugleich eine Wohnwertverbesserung, die ebenfalls als Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren ist, jedenfalls dann, wenn derartige Fenster an einer befahrenen Straße ausgetauscht werden.

Einbau von Rollläden

Auch der Einbau von Rollläden ist eine Modernisierungsmaßnahme, die der Mieter nach § 555b Nr. 4 BGB zu dulden hat. Eine Wertverbesserung liegt darin, dass anstelle von ursprünglich vorhandenen Minirollläden nunmehr normale Rollläden zum Einbau gelangen. Derartige "normale" Rollläden bieten gegenüber Minirollläden einen verbesserten Wärme- und Schallschutz aufgrund der unterschiedlichen Konstruktionen.^[2]

Der erstmalige Einbau von Rollläden muss ebenfalls diese Voraussetzungen erfüllen.

[1] Siehe hierzu Hopfensperger/Finsterlin, Modernisierungsankündigung, Kap. 3.3 Duldungspflicht des Mieters.

[2] Vgl. AG Steinfurt, Urteil v. 5.7.1984, 4 C 874/83.

2 Material und Wärmeschutz

Der Austausch älterer durch neue Fenster gleich welchen Materials, d. h. Kunststoff, Aluminium, Holz oder einer Konstruktion aus Holz und Aluminium, führt in aller Regel zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie. Aktuell werden häufig Fenster aus Holz und Aluminium verwendet, da die Aluminiumkonstruktion nach außen witterungsbeständig ist und das im Inneren befindliche Holz über eine gute Wärmedämmeigenschaft verfügt und im Übrigen auch optisch zu einem angenehmen Erscheinungsbild führt. Aber auch Kunststofffenster verfügen über eine gute Wärmedämmung. Alufenster sind witterungsbeständig und verfügen ebenso wie Kunststofffenster über eine lange Lebensdauer.

Das Landgericht München I^[1] hat entschieden, dass auch ein reiner Austausch von Holzfenstern durch Kunststofffenster eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, da diese der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts diene. Kunststofffenster seien nach dieser Entscheidung gegenüber Holzfenstern haltbarer, müssten nicht gestrichen werden, verursachten damit geringere Instandhaltungskosten und wären der Gefahr der Schimmelbildung und des Verfaulens nicht ausgesetzt. Sie seien damit auch unabhängiger vom Lüftungsverhalten der Eigentümer bzw. Mieter, was gerade für vermietende Eigentümer einen deutlichen Vorteil darstelle. Deshalb komme es auf die Frage einer nachhaltigen Energieeinsparung nicht mehr an, da diese nicht kumulativ, sondern nur alternativ neben der Gebrauchswerterhöhung genannt sei. Das LG München I hat damit eine Modernisierungsmaßnahme auch ohne eine nachhaltige Energieeinsparung bejaht. Ob dies in mietrechtlichen Auseinandersetzungen heute Bestand hat, kann angezweifelt werden.

Wärmeschutz (U-Wert)

Auch im Rahmen einer Modernisierung der Fenster müssen die Vorschriften des GEG beachtet werden. Wenn Änderungen an den Fenstern vorgenommen werden, gilt § 48 GEG.^[2] Ausgenommen hiervon sind nur Änderungen, die nicht mehr als 10 % der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betreffen.

Wenn eine umfassende Fenstermodernisierung vorgenommen wird, sind auch die in Anlage 7 des GEG^[3] genannten Wärmedurchgangskoeffizienten einzuhalten. Beim Ersatz oder beim Einbau von Fenstern und Fenstertüren wird hier ein maximaler U-Wert von 1,3 W/(m²K) angegeben. Diese Werte sind bei Fenstern in der Regel mit "UW" angegeben, also bezogen auf das Fenster (Window). Bei den Dachflächenfenstern sind die Werte etwas niedriger, nämlich bei einem maximalen U-Wert (UW) von 1,4 W/(m²K).

Hinweis

U-Wert

Es gilt: Je niedriger der U-Wert, desto besser ist die energetische Qualität.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist hinsichtlich der Energieeinsparung auf die U-Werte vor der Maßnahme und auf die U-Werte nach der Maßnahme abzustellen.^[4]

Praxis-Tipp

Angaben zum U-Wert

Bei Bestandsfenstern finden Sie die U-Werte in der Regel auf dem Distanzhalter zwischen den Scheiben, die regelmäßig an der Innenseite des geöffneten Fensters abgedruckt sind. Die Fenster, die vor dem Jahr 1995 eingebaut wurden, haben in der Regel keine Wärmeschutzverglasung.

Eine alte, nicht mehr zeitgemäße Einfachverglasung hat einen U-Wert von ca. 5,2 W/(m²K).

Im Vergleich hierzu hat eine Wärmeschutzverglasung mit 2 Scheiben einen U-Wert von 1,1 W/(m²K) und eine Wärmeschutzverglasung mit 3 Schreiben einen U-Wert von 0,7 bis 0,9 W/(m²K). Mit...