Modernisierung durch Elektromobilität / 1 Elektromobilität und Mietrecht

Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache, jedoch keinen Anspruch auf Änderung der Mietsache, etwa auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.^[1]

[1] Siehe Hopfensperger/Finsterlin, Modernisierung – Anspruch des Mieters auf Maßnahmendurchführung.

1.1 Anspruch gemäß § 554 BGB

Etwas anderes gilt aber im Rahmen der Elektromobilität. Gemäß § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die

• der E-Mobilität,
• der Barrierereduzierung oder
• dem Einbruchsschutz dienen.

Dem Mieter steht insoweit ein Anspruch gegen seinen Vermieter auf Erlaubnis zur Durchführung von baulichen Veränderungen an der Mietsache zu. § 554 BGB gibt dem Mieter aber kein gesetzlich begründetes Umbaurecht, sondern er muss vor Durchführung solcher Maßnahmen von seinem Vermieter die Erlaubnis einholen. Es handelt sich dabei um einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung.

§ 554 BGB gibt dem Mieter nicht das Recht auf Erweiterung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Mieter hat daher keinen Anspruch auf Bereitstellung zusätzlicher Flächen, wie etwa die Anmietung einer Fläche im Hofbereich oder eines Stellplatzes, um dort eine Ladevorrichtung zu bauen. Nur wenn der Mieter nach dem bisherigen Vertragsinhalt bereits ein Gebrauchsrecht an solchen Flächen – wie etwa einem Stellplatz – hat, kann er seinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Errichtung einer Ladestation gegenüber dem Vermieter geltend machen.

1.2 Umfang des Anspruchs und Pflichten des Mieters

Der Anspruch betrifft elektrisch betriebene Fahrzeuge, also Elektroautos, Hybride, jedoch auch elektrisch betriebene Zweiräder. Er umfasst alle notwendigen Maßnahmen, insbesondere die Verlegung von Leitungen, die Installation einer Wallbox sowie von Messeinrichtungen (Stromzähler), aber auch Eingriffe in die Stromversorgung und Telekommunikationsleitungen.

Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der gesamten baulichen Maßnahmen und deren Folgekosten zu tragen. Er ist am Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mietsache auf eigene Kosten wiederherzustellen. Zu diesem Zweck kann der Vermieter vom Mieter verlangen, dass ihm eine Zusatzkaution als Sicherheit für die Rückbauverpflichtung zur Verfügung gestellt wird.

1.3 Interessenabwägung und Erlaubniserteilung

Im Rahmen der Erlaubniserteilung hat eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denjenigen des Mieters stattzufinden. Aufseiten des Vermieters ist insbesondere sein sogenanntes Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Je größer der Eingriff, desto gewichtiger ist das Interesse des Vermieters.

Auf finanzielle Interessen wird sich der Vermieter nur selten berufen können, insbesondere wenn er sich vor Durchführung der Maßnahme eine entsprechende Zusatzkaution geben lässt. Kein Anspruch auf Erlaubniserteilung besteht aber dann, wenn durch die baulichen Maßnahmen eine gefahrenträchtige Situation oder ein baurechtswidriger Zustand geschaffen wird. Aufseiten des Mieters sind regelmäßig die Belange des Klimaschutzes zu berücksichtigen. Nachdem es sich hierbei um Interessen handelt, die hoch bewertet werden, wird der Anspruch des Mieters regelmäßig durchsetzbar sein, zumal der Vermieter keine Kosten zu tragen hat.

Hinweis

Modernisierungsmaßnahme des Vermieters

Der Vermieter sollte grundsätzlich auch die Möglichkeit in Erwägung ziehen, selbst entsprechende Ladevorrichtungen zu installieren. Dies sind Modernisierungsmaßnahmen mit der Möglichkeit, die Miete gemäß § 559 BGB um jährlich 8 % aus den Baukosten zu erhöhen.

Die Erlaubnis des Vermieters ist an keine bestimmte Form gebunden. Es ist selbstverständlich zu raten, entsprechende Vereinbarungen schriftlich zu treffen, vor allem mit einer konkreten Ausgestaltung der Maßnahme, etwa die Vorgabe, die bauliche Maßnahme nur durch einen Fachbetrieb durchführen zu lassen.

1.4 Vermietete Eigentumswohnung

Der vermietende Wohnungseigentümer muss, wenn sein Mieter einen Anspruch auf Elektromobilität geltend macht, einen Antrag zur Eigentümerversammlung zum Zweck der Beschlussfassung über die Genehmigung der baulichen Veränderung stellen.^[1] Der Mieter kann diesen Anspruch nicht direkt gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Er hat nur einen Anspruch gegenüber seinem Vermieter auf Erfüllung. Dieser ist dann verpflichtet, in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine die bauliche Veränderung gestattende Beschlussfassung hinzuwirken.^[2]

[1] Siehe hierzu Blankenstein, WEMoG: Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache, Kap. 4.3.

[2] BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 342/03.