Modernisierung durch Photovoltaikanlage / 2.2 Umlagefähigkeit des Solarstroms nach BetrKV

Hinweis

Keine tatsächlich anfallenden Kosten, keine Abrechnung nach BetrKV

Eine Abrechnung der Heiz- und Wärmeenergie nach der Heizkostenverordnung scheidet bei einer Wärmepumpe kombiniert mit Photovoltaikanlage schon deshalb aus, weil der Vermieter nur ihm konkret entstehende Kosten abrechnen darf, bei der Erzeugung von Solarstrom aber gerade keine solchen Kosten entstehen. Auch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) hilft dem Vermieter nicht weiter. In § 1 Abs. 1 BetrKV ist nämlich geregelt, dass Betriebskosten nur (tatsächlich anfallende) Kosten sind, die dem Eigentümer des Grundstücks laufend entstehen. Derartige Kosten fallen aber bei Erzeugung von Solarstrom gerade nicht an.

§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV sieht darüber hinaus vor, dass Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden dürfen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten (ohne Umsatzsteuer) angesetzt werden könnte.

Praxis-Beispiel

Eigenleistung des Vermieters

Wenn der Vermieter jeweils die Gartenpflege übernimmt, so kann er die hierfür anfallenden Kosten gemäß Angebot einer Gartenbaufirma (netto, d. h. ohne Umsatzsteuer) in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen und anteilig auf den Mieter umlegen. Bei Solarstrom scheidet aber auch dies aus, da die Stromerzeugung nicht durch eine Arbeitsleistung des Vermieters erbracht wird.

Hinweis

In Diskussion: Umlage "ersparten" Stroms als Sachleistung des Vermieters?

Es verbleibt nach der Vorschrift des § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV noch die Möglichkeit, den durch die Photovoltaik "ersparten" Strom als Sachleistung des Eigentümers anzusehen. Wäre dies der Fall, so könnte eine Umlage der Stromkosten gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BetrKV auf den Mieter erfolgen.

Diese Auffassung wird aus gutem Grund nun bereits in der Literatur vertreten.^[1] Denn die Betriebskostenverordnung ist die Betriebskostennachfolgenorm der II. Berechnungsverordnung (BV). In § 27 Abs. 2 II. BV war vorgesehen, dass Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers, durch die Betriebskosten erspart werden, mit dem Betrag angesetzt werden dürfen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden könnte.

Nachdem die Verwendung von Solarstrom definitiv dazu führt, dass hierdurch Betriebskosten erspart werden, können die Stromkosten als Sachleistung i. S. d. § 1 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BetrKV umlagefähig sein.^[2]

Durch die Photovoltaikanlage wird für Treppenhausbeleuchtung oder Aufzug kein Strombezug mehr benötigt. Darin liegt eine Ersparnis. Insoweit kann eine Umlage gemäß §§ 1, 2 BetrKV erfolgen. Notwendig ist dabei aber auch, dass die Ersparnis die Betriebskosten im Sinne der §§ 1 bis 16 BetrKV betrifft, wie z. B.

• die Kosten des Betriebsstroms für die zentrale Heizungsanlage (§ 2 Nr. 4a BetrKV),
• die Kosten für Betriebsstrom eines Personenaufzugs (vgl. § 2 Nr. 7 BetrKV),
• die Stromkosten für Beleuchtung (vgl. § 2 Nr. 11 BetrKV),
• die Kosten für Betriebsstrom der Gemeinschaftsantennenanlage (vgl. § 2 Nr. 15 BetrKV),
• die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe (§ 2 Nr. 3 BetrKV).

Liegt bezüglich derartiger Kostenpositionen aufgrund der Errichtung und Stromversorgung durch eine Photovoltaikanlage eine Ersparnis vor, so sind die ersparten Stromkosten nach den Marktpreisen für Strom aus dem vorgelagerten Stromnetz auf die Mieter umlagefähig.^[3]

Praxis-Tipp

Umlage des Solarstroms individualvertraglich regeln

Gemmer/Mosor^[4] kommen in ihrem Beitrag auch zu dem Ergebnis, dass im Rahmen der Neubegründung von Mietverhältnissen eine Umlagefähigkeit von Solarstrom auch individualvertraglich vereinbart werden könne. Zwar sieht § 556 Abs. 4 BGB dahin gehend eine Einschränkung vor und bestimmt, dass eine von den gesetzlichen Vorgaben über Betriebskosten abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist. Deshalb sollten die Kosten für den Solarstrom niedriger angesetzt werden als die Kosten, die bei Strombezug über das allgemeine Stromnetz eines entsprechenden Versorgungsträgers anfallen würde.^[5]

[1] Vgl. Gemmer/Mosor, Umlagefähigkeit von Solarstrom auf Mieter in Mehrparteienhäusern iRd Mietnebenkostenrechts, IR 2022 S. 282.

[2] Vgl. Gemmer/Mosor, a. a. O.

[3] Vgl. Gemmer/Mosor, a. a. O.

[4] Vgl. Gemmer/Mosor, a. a. O.

[5] Vgl. Gemmer/Mosor, a. a. O.