Modernisierung - Gegenwärtiger Zustand entscheidend für Modernisierungsmaßnahme

Leitsatz

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderung.

Fakten:

Die Wohnung ist mit einer von der Vormieterin mit Zustimmung des früheren Vermieters eingebaute Gasetagenheizung ausgestattet, für die der Mieter der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt hat. Zuvor war die Wohnung mit Kohleöfen beheizt worden. Der Vermieter kündigte an, die Wohnung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen und bezifferte die Gesamtkosten, die vom Mieter zu tragende monatliche Umlage und den anschließend neu zu zahlenden monatlichen Heizkostenvorschuss. Der Mieter stimmte der Maßnahme nicht zu. Der Vermieter klagte auf Duldung. Das Gericht gibt dem Mieter recht. Bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen. Insoweit ist allein entscheidend, ob durch die geplante Maßnahme objektiv der Gebrauchs- oder Substanzwert der gemieteten Räume oder des Gebäudes erhöht beziehungsweise eine Einsparung von Energie oder Wasser erreicht wird. Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist zu prüfen, ob die Duldung der Maßnahmen eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt. Das Ersetzen einer älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung wird zwar häufig eine Maßnahme zur Energieeinsparung sein. Allerdings sind keine konkreten Feststellungen hierzu getroffen worden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 20.06.2012, VIII ZR 110/11BGH, Urteil vom 20.6.2012 – VIII ZR 110/11

Fazit:

Es bestand die überwiegende Auffassung, dass maßgeblich für das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme allein der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand sei. Verbesserungsmaßnahmen des Mieters hätten auch dann außer Betracht zu bleiben, wenn sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt seien. Der BGH vertritt aber die Auffassung, bei Beurteilung der Frage, ob es sich bei der vom Vermieter geplanten Maßnahme um eine Modernisierung handelt, komme es auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung, einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen, an. Damit ist allein entscheidend, ob die geplante Maßnahme den aktuell vorliegenden Gebrauchs- oder Substanzwert der Mieträume oder des Gebäudes erhöht oder Energie oder Wasser einspart.