Modernisierung (Miete) / 1.2 Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie, klimaschützende Maßnahmen (§ 555b Nr. 2 BGB)

1.2.1 Begriff der nicht erneuerbaren Primärenergie (§ 555b Nr. 2 1. Alternative BGB)

Nicht erneuerbare Energieträger sind insbesondere Kohle, Erdöl und Erdgas. Werden solche Energieträger ersetzt durch Sonnen- oder Windenergie, Holz oder Biomasse, so wird nicht erneuerbare Primärenergie eingespart. Auf die Einsparung der Energiekosten kommt es nicht an. Der Umfang der Einsparung kann durch den Primärenergiefaktor bestimmt werden.

Praxis-Beispiel

Primärenergiefaktor

Der Begriff stammt aus der EnEV. Die Faktoren schwanken zwischen 0,0 und 2,4. Der Primärenergiefaktor beträgt für Sonnen- und Windenergie 0,0, Heizöl und Erdgas 1,1 (hoher Wirkungsgrad) und für elektrische Energie 2,4 (niedriger Wirkungsgrad).

Ein Spareffekt liegt vor, wenn durch die Maßnahme der Verbrauch an nicht erneuerbarer Primärenergie sinkt.

Praxis-Beispiel

Energiesparmaßnahmen: KWK-Anlage, Gaszentralheizung

Deshalb ist es als Energiesparmaßnahme zu bewerten, wenn der Verbrauch an Primärenergie durch den Anschluss eines Gebäudes an die Fernwärmeversorgung reduziert wird, weil die Fernwärme in einer Anlage der Kraft-Wärme-Kopplung erzeugt wird.^[1]

Ebenso wird Primärenergie eingespart, wenn Nachtspeicheröfen durch eine überwiegend mit Erdgas betriebene Gaszentralheizung ersetzt werden, weil der Primärenergiefaktor von Strom mit 2,4 deutlich ungünstiger ist als der Faktor von Erdgas (1,1).^[2]

[1] BGH, Urteil v. 24.9.2008, VIII ZR 275/07; ebenso LG Hamburg, Urteil v. 22.8.1991, 334 S 48/91, NZM 2006, 536, jeweils für die Umstellung einer Gasetagenheizung auf Fernwärme; Maaß, PiG 73 (2005), 97, 103.

[2] LG Berlin, Urteil v. 27.8.2010, 63 S 171/09, GE 2010, 1622.

1.2.2 Technische Anlagen zur Energieeinsparung

In Betracht kommen insbesondere folgende Anlagen^[1]:

Photovoltaik

Die Anlage dient der Erzeugung von Strom durch Sonnenwärme. Der gewonnene Strom wird in das allgemeine Stromnetz eingespeist. Der Erzeuger des Stroms profitiert über einen Garantiepreis.

Umstritten ist, ob der Mieter den Einbau einer Photovoltaikanlage dulden muss.^[2]

Sonnenkollektoren

Die Anlage erzeugt Warmwasser. Über einen Wärmetauscher wird Sonnenwärme an die Warmwasserversorgungsanlage abgegeben. Auf diese Weise wird Primärenergie eingespart. Es handelt sich um eine duldungspflichtige Maßnahme, die zur Mieterhöhung berechtigt.^[3]

Windenergieanlagen

Mit den Anlagen wird Strom aus Windkraft erzeugt. Neben den Windparks sind auch vermietereigene Windanlagen (Mikroanlagen) auf dem Dach eines Hauses oder einer Freifläche denkbar. Der über eine solche Mikroanlage gewonnene Strom wird in das allgemeine Stromnetz eingespeist. Der Erzeuger des Stroms profitiert über einen Garantiepreis.

Wärmepumpen

Die Anlage dient zur Gewinnung von Heizwärme. Die Wärmepumpe entzieht der Umgebung (Luft, Wasser, Erdreich) Wärme und hebt diese auf ein höheres Wärmeniveau an mit dem Ziel, verwertbare Heizwärme zu gewinnen. Für diesen Vorgang muss zwar Energie eingesetzt werden, in der Regel elektrische Energie. Gleichwohl führt diese Technik im Ergebnis zur Einsparung von Primärenergie.

Der Mieter muss die Maßnahme dulden; der Vermieter ist zur Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt.^[4]

Verbesserung der Gebäudelüftung

Zu den energiesparenden Maßnahmen zählt auch die Verbesserung der Gebäudelüftung.^[5] Durch mechanische Zu- und Abluftanlagen können Schäden durch Schimmelpilzbildung vermieden werden. Außerdem lassen sich hierdurch Heizkosteneinsparungen von 30 bis 50 % erzielen.

Stromsparende Maßnahmen

Zu den energiesparenden Maßnahmen zählen auch stromsparende Maßnahmen. Die Begründung zum Regierungsentwurf^[6] nennt beispielsweise

• drehzahlgeregelte Umwälzpumpen,
• Ventilatoren und
• Aufzugsmotoren sowie
• Energiesparlampen.

Der Wechsel von konventionell erzeugtem Strom zu Strom aus einem Windkraftwerk oder einer Photovoltaikanlage stellt jedoch keine Energiesparmaßnahme i. S. v. § 555b BGB^[7] dar. Zwar wird fossile Energie eingespart. Es fehlt jedoch am Bezug zum Mietverhältnis, weil der Strom in das allgemeine Stromnetz eingespeist wird. Der Stromlieferant versorgt nicht ein bestimmtes Gebäude, sondern die Allgemeinheit mit Strom.^[8]

Anders ist es, wenn ein Teil des Warmwassers durch Sonnenkollektoren erzeugt wird.^[9]

Gleiches gilt für den Einsatz einer Wärmepumpe, wenn diese nicht mit Strom aus einem Kohlekraftwerk gespeist wird.^[10]

[1] Horst, NZM 2010, 761.

[2] Horst, NZM 2010, 761 f.; Warnecke, jurisPR-MietR 26/2008 Anm. 3; Lützenkirchen, MietRB 2004, 56, 58; a. A. OLG Bamberg, Beschluss v. 30.7.2009, 3 U 23/09, NZM 2009, 859; Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 559 BGB Rn. 77 und WuM 2006, 119 f.; Hinz, ZMR 2011, 685, 693.

[3] Horst, NZM 2010, 761, 763; Eisenschmid, WuM 2009, 624, 626; Both, in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl. 2010, § 559 Rn. 73.

[4] Eisenschmid, WuM 2009, 624, 626; Horst, NZM 2010, 761, 764.

[5] Hartmann, ZdWBay 2006, 342.

[6] BT-Drucks. 14/4553 zu § 554 BGB.

[7] § 554 BGB a. F..

[8] OLG Bamberg, Beschluss v. 25.5.2009, 3 U 23/09; Eisenschmid, WuM 2009, 624, 626; Hinz, ZMR 2011, 685, 693.

[9] Eisenschmid, WuM 2009, 626.

[10] Eisenschmid, WuM 2009, 624, 626.

1.2.3 Begriff der klimaschützenden Maßnahmen (§ 555b Nr. 2 2. Alternative BGB)

Was klimaschützende Maßnahmen sind, wird in § 555b Nr. 2 ...