Modernisierung (Miete) / 2 Ankündigung der Modernisierung (§ 555c BGB)

2.1 Die gesetzliche Regelung

Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme 3 Monate vor deren Beginn in Textform ankündigen.^[1] In § 555c BGB ist geregelt:

(1) Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über

1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.

(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

[1] § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB.

2.2 Pflichten des Vermieters

Die Mitteilungspflicht ist grundsätzlich vom Vermieter – bei mehreren Vermietern von allen Vermietern – zu erfüllen.

Der Vermieter kann einen Dritten (z. B. den Architekten) zur Abgabe der betreffenden Erklärungen bevollmächtigen. Das Recht zur Modernisierung ist ein Gestaltungsrecht; eine isolierte Abtretung dieses Rechts ist nicht möglich. Jedoch kann der Vermieter einen Dritten (z. B. den Erwerber des Gebäudes) zur Abgabe der betreffenden Erklärungen ermächtigen.^[1]

Aufgrund der Ermächtigung kann der Erwerber die Modernisierungsankündigung in eigenem Namen abgeben. Der Ermächtigte muss offenlegen, dass er ein fremdes Recht geltend macht.^[2] Wird die Ermächtigung nicht in schriftlicher Form vorgelegt, so kann der Mieter die Erklärung nach §§ 182 Abs. 3, 111 Satz 2 BGB zurückweisen.

Der Ermächtigte gilt als Erfüllungsgehilfe des Vermieters mit der weiteren Folge, dass der Vermieter für etwaige Pflichtverletzungen des Erwerbers einstehen muss.^[3] Muss der Duldungsanspruch gerichtlich durchgesetzt werden, kann der Erwerber im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft in eigenem Namen klagen.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 105/07 mit abl. Anm. Scholz, ZMR 2008, 521; Dittert, GE 2000, 590; Kinne, GE 1997, 1288 und in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 554 BGB a. F. Rn. 121-123; Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, § 554 BGB a. F. Rn. 289; Emmerich, in Staudinger, § 554 BGB a. F. Rn. 42; Ehlert, in Bamberger/Roth, § 554 BGB a. F. Rn. 23a.

[2] Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, a. a. O.; a. A. Palandt/Heinrichs, § 185 BGB Rn. 7.

[3] BGH, a. a. O..

[4] BGH, a. a. O..

2.3 Einzelheiten zur Ankündigungspflicht (§ 555c Abs. 1 BGB)

Die Modernisierungsankündigung soll dem Mieter eine Entscheidung darüber ermöglichen,

• ob er die Modernisierung dulden soll,
• ob er sich gegen die Modernisierungsmaßnahme wenden kann,
• ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen will oder
• ob sonstige Vorkehrungen zweckmäßig sind.

Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme

Praxis-Tipp

Baumaßnahme genau beschreiben

Aus diesen Gründen muss die Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung hinreichend genau beschrieben werden. Bezüglich der Art und des Umfangs der Modernisierung muss der Vermieter mitteilen, welche Modernisierungsmaßnahme er durchzuführen gedenkt und in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahme verändert wird.

Die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung dürfen nicht dergestalt überspannt werden, dass die Durchführung komplexer Maßnahmen aus formellen Gründen scheitert.^[1] Insbesondere muss die Modernisierungsankündigung "nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken".^[2]

Bei energiesparenden und klimaschützenden Maßnahmen ist Absatz 3 zu beachten. Danach kann der Vermieter den Umfang der Einsparung oder die Verbesserung des Klimaschutzes unter Bezug auf allgemein anerkannte Pauschalwerte darlegen. Beispielhaft nennt die Gesetzesbegründung die in der "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohnungsbestand" des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 26.7.2007 enthaltenen Werte. Dieses Regelwerk wurde allerdings durch die Bekanntmachung vom 30.7.2009^[3] ersetzt.

Praxis-Beispiel

Energetische Kennwerte für Bauteile

Die Bekanntmachung enthält u. a. Vereinfachungen f...