Modernisierung, Mieterhöhung (Fensteraustausch)

Kurzbeschreibung

Der Vermieter hat im Rahmen einer energetischen Sanierung die Fenster ausgetauscht und möchte nun die Miete um 8 % erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung).

Vorbemerkung

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt für alle Maßnahmen im Sinne von § 555b Abs. 1 Nr. 3, 4, 5 oder 6 BGB, also für Maßnahmen

• der energetischen Modernisierung,
• der Reduzierung des Wasserverbrauchs,
• der Gebrauchswerterhöhung der Mietsache,
• der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und
• wenn die Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Dies sind Maßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, zum Beispiel nach dem Gebäudeenergiegesetz.

Ausführliche Hinweise zu den Inhalten eines Mieterhöhungsschreibens finden Sie in dem Beitrag von Hopfensperger/Finsterlin, Modernisierungsmieterhöhung .

Musterschreiben

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Vermieter _____________ _____________ _____________
Durch Boten Frau / Herr / Eheleute _____________ _____________ _____________	Zustellungsvermerk Ich, [Vorname, Name], habe das Original in den Briefkasten von ________ am ________ um ________ Uhr geworfen. [Unterschrift]
	[Ort/Datum]

Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links

hier: Mieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB

Sehr geehrte/r _____________,

wie Sie wissen, wurde im Zeitraum vom 2.10.2024 bis 18.10.2024 in Ihrer Wohnung eine Modernisierung der Fenster durchgeführt. Der Einbau der neuen Fenster war am 18.10.2024 beendet.

Es handelt sich dabei um eine Maßnahme der energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB.

Die Modernisierungsmaßnahme erfolgte entsprechend der Modernisierungsankündigung vom 12.6.2024. Mit demselben Schreiben habe ich eine voraussichtliche Mieterhöhung von 60,00 EUR angekündigt.

Die bisher vorhandenen Holzfenster hatten einen U-Wert von 2,50 W/(m²K). Sie wurden ausgetauscht gegen moderne, dreifach verglaste Wärmeschutzfenster aus Kunststoff mit einem U-Wert von 0,95 W/(m²K). Die bisherigen Fenster verfügten lediglich über eine Einfachverglasung.

Neben der deutlichen Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten durch den Einbau der neuen Kunststofffenster wird auch der Schallschutz verbessert: Die neuen Fenster verfügen über einen Schallschutzwert von etwa 47 dB. Ich nehme hier Bezug auf die beigefügten Pauschalwerte.

Die prognostizierte Energieeinsparung beträgt circa 10 %. Außerdem ist durch die erstmalige Einbringung von Schallschutzfenstern eine weitere Modernisierungsmaßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache nach § 555b Nr. 4 BGB gegeben.

Die Kosten für die Durchführung des Fensteraustauschs in Ihrer Wohnung belaufen sich gemäß Schlussrechnung der Firma Fenster & Türen, München, vom 25.10.2024 auf 16.000,00 EUR

Die bisher vorhandenen Fenster waren 20 Jahre alt. Nach der Lebensdauertabelle des Bundes technischer Experten e. V. – Lebensdauer von Bauteilen, Zeitwerte – beträgt die durchschnittliche Lebensdauer der bisherigen Fenster ca. 40 Jahre. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19, kann, nachdem die bisherigen Fenster ihre Lebensdauer bereits zur Hälfte erreicht haben, lediglich hinsichtlich der verbleibenden Lebensdauer eine Umlage der Baukosten erfolgen. Die Baukosten von 16.000,00 EUR sind daher lediglich zur Hälfte umlagefähig, nämlich in Höhe von 8.000,00 EUR.

Die Mieterhöhung stellt sich daher wie folgt dar:

8.000,00 EUR × 8 %	640,00 EUR/Jahr
640,00 EUR : 12	53,33 EUR/Monat

Es ergibt sich somit mit Wirkung zum 01.01.2025 eine neue monatliche Nettokaltmiete. Die neue Miete setzt sich damit wie folgt zusammen:

Bisherige Miete	650,00 EUR
Monatliche Erhöhung Heizungsmodernisierung (§ 559b BGB)	+ 53,33 EUR
Gesamt	703,33 EUR
Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV	+ 50,00 EUR
Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser	+ 50,00 EUR
Gesamtmiete ab 01.01.2025	803,33 EUR

Ich darf Sie daher bitten, Ihren Dauerauftrag entsprechend ab 01.01.2025 umzustellen.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter