Modernisierung: Umfang des Aufwendungsersatzanspruchs des Mieters

Leitsatz

1. Bezieht der Mieter für die Dauer einer Modernisierungsmaßnahme eine Ersatzwohnung, so zählen die Umzugskosten zu den Aufwendungen, die der Vermieter zu ersetzen hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Modernisierung ohne rechtliche Verpflichtung geduldet hat.
2. Der Umzug in die Ersatzwohnung hat i.d.R. nicht zur Folge, dass das bestehende Mietverhältnis beendet wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB § 554 Abs. 4

Kommentar

Die Parteien hatten anlässlich einer vom Vermieter geplanten Modernisierung vereinbart, dass der Mieter für die Dauer der Modernisierungsmaßnahme in eine Ersatzwohnung einzieht. Nach Abschluss der Maßnahme nahm der Mieter den Vermieter auf Erstattung der Kosten des Umzugs in Anspruch. Die Instanzgerichte haben der Klage stattgegeben. Gegen das Urteil hat der Vermieter Revision eingelegt. Der BGH hat die Parteien durch Beschluss gem. §§ 522 Abs. 2 Satz 2, 552a Satz 2 ZPO darauf hingewiesen, dass er die Revision als unbegründet erachte.

1. Der Vermieter muss die Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme machen musste, in angemessenem Umfang ersetzen (§ 554 Abs. 4 BGB). Hierzu zählen auch die Kosten eines Zwischenumzugs. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob § 554 Abs. 4 BGB auch für solche Maßnahmen gilt, die der Mieter ohne rechtliche Verpflichtung geduldet hat. Dies wird vom BGH bejaht: Wer den Interessen des Vermieters freiwillig entgegenkommt, darf nicht schlechter gestellt werden als ein Mieter, der zur Duldung verpflichtet ist.

2. Die Regelung des § 554 Abs. 4 BGB setzt voraus, dass durch den Umzug in die Ersatzwohnung das bestehende Mietverhältnis nicht beendet wird. Hier sind folgende Fälle zu unterscheiden:

• Kündigt der Mieter, um den Belastungen zu entgehen, die mit der Modernisierungsmaßnahme verbunden sind, so sind die aufgrund der Vertragsbeendigung entstehenden Kosten nicht zu erstatten.
• Vereinbaren die Parteien, dass das Mietverhältnis über die bisherige Wohnung aufgehoben und ein neues Mietverhältnis über die Ersatzwohnung begründet wird (Novation), sind die umzugsbedingten Aufwendungen nur zu erstatten, wenn dies in der Vereinbarung vorgesehen ist.
• Die Parteien können stattdessen aber auch vereinbaren, dass das bisherige Mietverhältnis unter Austausch des Mietobjekts fortbestehen soll (Vertragsänderung). In diesem Fall bleibt das ursprüngliche Mietverhältnis erhalten; deshalb muss der Vermieter die Umzugsaufwendungen erstatten.

Die Vertragsänderung ist die Regel und die Novation die Ausnahme. Für die Annahme einer Novation ist ein dahingehender eindeutiger Vertragswille erforderlich; er darf nicht unterstellt werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss v. 22.6.2010, VIII ZR 192/09, WuM 2010 S. 565