Modernisierung, Zurückweisung einer Mietminderung während der Baumaßnahme

Kurzbeschreibung

Der Vermieter hat mit der Ausführung der angekündigten energetischen Modernisierungsmaßnahmen begonnen. Der Mieter kündigt nun eine Mietminderung wegen der Baumaßnahme an. Mit diesem Schreiben weist der Vermieter die Mietminderung zurück.

Vorbemerkung

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB kann der Mieter für die Zeit, in der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist, die Miete mindern.

Eine Ausnahme hiervon regelt § 536 Abs. 1a BGB, wonach der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt ist, wenn der Vermieter eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB durchführt. Dies gilt nur für energetische Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen. Alle weiteren Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB sind von § 536 Abs. 1a BGB nicht erfasst. Wenn also beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen

• zur Einsparung von Primärenergie,
• zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder
• aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat,

durchgeführt werden, kann der Mieter wegen hieraus resultierender Beeinträchtigungen die Miete weiterhin mindern.

Ausführliche Hinweise zu einer korrekten Modernisierungsankündigung finden Sie in dem Beitrag von Hopfensperger/Finsterlin, Modernisierungsankündigung, Kap. 3.8.

Musterschreiben

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Vermieter _____________ _____________ _____________
Durch Boten Frau / Herr / Eheleute _____________ _____________ _____________	Zustellungsvermerk Ich, [Vorname, Name], habe das Original in den Briefkasten von ________ am ________ um ________ Uhr geworfen. [Unterschrift]
	[Ort/Datum]

Mietverhältnis ________________

Energetische Modernisierung, hier: Ihre Ankündigung der Mietminderung

Sehr geehrte/r _____________,

wie Sie wissen, haben zwischenzeitlich die baulichen Maßnahmen zur Durchführung der mit Schreiben vom _____________ angekündigten energetischen Modernisierung begonnen.

Unmittelbar nach Beginn der Arbeiten teilten Sie mir mit, dass Sie die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen werden und die aus Ihrer Sicht aufgrund der baulichen Maßnahmen eintretenden Mietminderungen von den nächsten Mieten abziehen werden.

Laut Auskunft des Mietervereins seien Sie berechtigt, die Miete um mindestens 30 % monatlich zu kürzen.

Diese Auffassung ist nicht zutreffend. Gemäß § 536 Abs. 1a BGB sind Mietminderungen für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen, soweit die Tauglichkeit der Mietsache dadurch gemindert wird, dass eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB erfolgt. Ich hatte Ihnen bereits in der Modernisierungsankündigung vom _____________ mitgeteilt, dass eine Maßnahme durchgeführt wird, durch die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart wird.

Sie sind daher gemäß § 536 Abs. 1a BGB bereits dem Grunde nach nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Die von Ihnen angenommene Quote von 30 % wäre selbst bei einer Berechtigung zur Mietminderung vollkommen überzogen. Die Quote muss vorliegend aber schon deshalb nicht berücksichtigt werden, da ein Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB besteht.

Ich fordere Sie daher auf, binnen einer Frist von acht Tagen ab Zugang dieses Schreibens hier schriftlich eingehend zu erklären, dass der Vorbehalt der Rückforderung nicht weiter aufrechterhalten wird und dass Sie auch weiterhin Ihre Mieten vollständig und pünktlich bezahlen werden.

Sollte die Erklärung nicht fristgerecht eingehen oder tatsächlich ein Abzug von der Miete erfolgen, werde ich gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter