Modernisierungsankündigung / 3 Wie müssen Modernisierungsmaßnahmen angekündigt werden?

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über

1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

3.1 Textform

Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ist in § 555c BGB geregelt. Der Vermieter muss die entsprechende bauliche Maßnahme spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform ankündigen.

Die Textform ergibt sich aus § 126b BGB. Erforderlich ist danach, dass die Person des Erklärenden genannt ist und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Unterschrift oder anders erkennbar gemacht wird. Eine eigenhändige Unterschrift ist also nicht zwingend erforderlich. Die Übermittlung per Telefax, Kopie oder – nach wohl überwiegender Meinung – per E-Mail genügt.

3.2 Angaben in der Modernisierungsankündigung

Die Modernisierungsankündigung muss, wie bereits erwähnt, folgende Angaben enthalten:

• Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
• den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Modernisierungsmaßnahme sowie
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

3.2.1 "In wesentlichen Zügen"

Nach früherer Rechtsprechung wurden teilweise sehr hohe Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gestellt. Der Gesetzgeber hat sich aber im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe abgesenkt.^[1]

Danach ist ausreichend, wenn der Umfang der geplanten Arbeiten und deren voraussichtliche Auswirkung auf den Mietgebrauch sämtlicher Wohnungen hinreichend umrissen werden. Der BGH^[2] hat entschieden, dass eine Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme und nicht jede mögliche Auswirkung darzustellen hat. Sie muss nur so konkret gefasst sein, dass der Mieter das Ziel der beabsichtigten Modernisierung vermittelt und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen genannt bekommt. Er soll ausreichend darüber informiert werden, wie sich die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie auf die zu zahlende Miete auswirkt.^[3] Dem hat der Gesetzgeber Rechnung getragen und in § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB aufgenommen, dass Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen "in wesentlichen Zügen" angekündigt werden müssen.

Hinweis

Vorlage von Baubeschreibungen, Kostenangeboten und Grundrissen

Nachdem das Merkmal "in wesentlichen Zügen" ein dehnbarer Begriff ist, empfiehlt es sich dennoch, die Modernisierungsankündigung möglichst detailliert vorzunehmen und beispielsweise Baubeschreibungen, Kostenangebote und genaue Grundrisspläne vorzulegen. So kann dem Einwand des Mieters begegnet werden, dass die Ankündigung unzureichend ist. Nachdem auch die Baukosten im Rahmen der voraussichtlich stattfindenden Mieterhöhung dargelegt werden müssen, sollten die entsprechenden Angebote bereits der Modernisierungsankündigung beigelegt werden.

Im Rahmen der Modernisierungsankündigung ist ferner ausreichend, wenn sich aus einer beigefügten Berechnung der Energieeinsparung ergibt, dass für sämtliche Wohnungen eine dauerhafte Reduktion der Endenergie geplant ist. Hierbei ist dem Mieter auch zuzumuten, selbst Berechnungen vorzunehmen, wenn die Quadratmeter insgesamt genannt werden, ebenso die Einsparung pro Quadratmeter, und der Mieter diese auf die Größe seiner Wohnung hochrechnen kann.

Ob die Heizkosteneinsparung für die Wohnung eine signifikante oder deutliche Ersparnis darstellt, ist für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsankündigung ohne Bedeutung. Auch der Austausch eines Gasherds durch einen Elektroherd ist möglich, wenn es sich nach dem Gesamtkonzept um eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung handelt.^[4]

Im Rahmen einer energetischen Modernisierung bedarf es der Mitteilung von Tatsachen, die es ermöglichen zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.^[5]

Die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Rahmen der Modernisierungsankündigung nicht erforderlich. In einem vom BGH entschiedenen Fall^[6] wurde als ausreichend bestätigt, dass im Rahmen der Modernisierungsankündigung eine Berechnung der Energieeinsparung als Anlage beigefügt war, aus der sich ergab, dass für sämtliche betroffenen Wohnungen eine dauerha...