Modernisierungsankündigung / 3.6.2 Der Einwand der finanziellen Härte

Ist ein Mieter der Auffassung, dass er zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahme nicht verpflichtet sei, weil er die ebenfalls bereits angekündigte Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB mit 8 % aus den Baukosten jährlich nicht bezahlen könne, so geht dies ins Leere. Der Einwand ist bezüglich der Frage, ob der Mieter die Maßnahmen dulden muss oder nicht, unerheblich.

Sofern finanzielle Härten bestehen, müssen diese erst im Rahmen der späteren Mieterhöhung geprüft werden. Der Mieter ist deshalb auch bei finanziellen Härten verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme als solche zu dulden. Der Vermieter soll hierdurch in die Lage versetzt werden, schon vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme zu prüfen, ob sich seine Ausgaben für die Modernisierungsmaßnahme durch eine spätere Modernisierungsmieterhöhung amortisieren.

Musterschreiben: Abwehr inhaltlich nicht berechtigter Härteeinwände des Mieters gegen eine Modernisierungsmaßnahme

Rainer Müller Mühlenstr. 1 80000 München
Einschreiben/Einwurf Frau Erika Huber Blumenstr. 6 80000 München
	[Ort/Datum]

Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München

hier: Ihr Schreiben vom 22.02.2023

Sehr geehrte Frau Huber,

mit Schreiben vom 02.01.2023 habe ich Ihnen angekündigt, dass ich beabsichtige, in meinem Anwesen einen Fensteraustausch vorzunehmen. Im selben Schreiben habe ich auf einen möglichen Härteeinwand nach § 555d Abs. 2 BGB hingewiesen. Sie haben nun in Ihrem Schreiben eine Reihe von Härtegründen aufgeführt, die allerdings vorliegend nicht durchgreifen. Ich darf hierzu wie folgt Stellung nehmen.

1. Einkommen

Soweit Sie erklären, dass die monatliche Mieterhöhung von 150,00 EUR zu der derzeit vereinbarten Nettomiete von 500,00 EUR, nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen gesamt 650,00 EUR, eine nicht zu rechtfertigende wirtschaftliche Härte sei, werden Sie auf die Vorschrift des § 555d Abs. 2 BGB verwiesen. Danach haben die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht zu bleiben. Dies bedeutet, dass Sie finanzielle Härten erst im Rahmen der später stattzufindenden Mieterhöhung geltend machen können. Dies wiederum hat zur Folge, dass Sie zunächst zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet sind.

2. Unzeit

Auch soweit Sie erklären, dass der geplante Fensteraustausch zu einer aus Ihrer Sicht bestehenden "Unzeit" stattfinden würde, ist der Einwand nicht zu berücksichtigen. Der Fensteraustausch wird in Ihrer Wohnung, wie bereits mitgeteilt, am 08.05.2023 beginnen und am 11.05.2023 beendet sein. Zu diesem Zeitpunkt herrscht Frühling. Ein Fensteraustausch kann daher ohne Weiteres durchgeführt werden. Im Übrigen wird so vorgegangen, dass jeweils Fenster für Fenster ausgetauscht wird, das heißt, Ihre Wohnung wird nur während des jeweiligen Aus- und Wiedereinbaus kurzfristig ohne das jeweilige Fenster sein. Soweit Sie sich auf die Rechtsprechung beziehen, wonach ein Fensteraustausch im Winter nicht zulässig sei, greift dieser Einwand schon deshalb nicht, weil der Austausch nicht in den Wintermonaten beabsichtigt ist.

Es liegen daher keine berücksichtigungsfähigen Härten vor.

Ich fordere Sie daher nochmals auf, bis spätestens 20.03.2023, hier schriftlich eingehend, Ihre Duldung zu erklären. Andernfalls werde ich Klage erheben.

Nachdem die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt wurde, weise ich im Übrigen bereits jetzt darauf hin, dass ich jeden Schaden, der mir durch Ihre Weigerung entsteht, die Arbeiten zu dulden, bei Ihnen geltend machen werde.

Mit freundlichen Grüßen

Rainer Müller