Modernisierungsankündigung

Zusammenfassung

Überblick

Noch nie war das Thema Energieeinsparung und Klimaschutz so brisant wie derzeit. Dass es den Klimawandel gibt, ist zwischenzeitlich wissenschaftlich erwiesen. Der Krieg in der Ukraine hat dazu geführt, dass die Energiekosten in jüngster Vergangenheit im wahrsten Sinne des Wortes "explodiert" sind. Deshalb sind Maßnahmen zur Energieeinsparung omnipräsent und betreffen praktisch alle Bevölkerungskreise. Neben der Tatsache, dass Maßnahmen zur Energieeinsparung ganz grundsätzlich geboten sind – etwa durch Modernisierungen im Gebäudebestand –, bietet die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen für Vermieter die attraktive Möglichkeit, die Baukosten umzulegen und nach den gesetzlichen Vorschriften die Miete zu erhöhen.

1 Einführung

Bereits mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 1.5.2013 wurde das Recht über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erheblich geändert und den zeitgemäßen gesetzgeberischen Zielen bezüglich Klimaschutz und Energieeinsparung angepasst. Das Kernstück, § 555b BGB, definiert Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich. Demnach sind dies bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b Nr. 1 BGB). Daneben erkennt das Gesetz bei der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie – das ist die aus den sogenannten klassischen fossilen Energieträgern wie Kohle, Erdöl oder Erdgas gewonnene Energie^[1] – an, dass es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt (§ 555b Nr. 2 BGB). Zusätzlich in das Gesetz aufgenommen wurde der Tatbestand des nachhaltigen Klimaschutzes (§ 555b Nr. 2 BGB).

Erfasst werden hierdurch vor allem technische Neuerungen, die der nachhaltigen Einsparung von Primär- und Endenergie dienen. Weitere Modernisierungstatbestände, zum Beispiel die nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs, eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder die Schaffung neuen Wohnraums, hat der Gesetzgeber als anerkannte Modernisierungsmaßnahmen beibehalten; dies galt bereits im Rahmen des früheren Rechts.

Durch die gesetzlichen Neuregelungen wurden die früheren, teils erheblichen und überspannten Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung erleichtert. Nun müssen gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB die Art und der voraussichtliche Umfang einer Modernisierungsmaßnahme nur noch in wesentlichen Zügen angekündigt werden.

Modernisierungsumlage und Kappungsgrenzen

Nach früherem Recht war der Vermieter berechtigt, nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Diese Erhöhungsmöglichkeit wurde durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 mit Wirkung zum 1.1.2019 eingeschränkt. Seitdem ist die Höhe der Umlage im Rahmen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen auf 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten begrenzt.

Außerdem wurde in § 559 Abs. 3 Ziff. 3a BGB eine Kappungsgrenze eingeführt: Grundsätzlich ist der Vermieter zwar berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf sich aber die Miete nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3,00 EUR/m² Wohnfläche erhöhen.

Eine weitere Kappungsgrenze wurde für niedrige Mieten eingeführt. Wenn die monatliche Miete bisher weniger als 7,00 EUR/m² beträgt, so darf sie sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 2,00 EUR/m² Wohnfläche erhöhen.

[1] Vgl. BT-Drucks. 17/10485.

2 Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

Die Modernisierungsmaßnahmen sind in § 555b BGB geregelt. Dies sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), im Einzelnen:

• durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
• durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
• durch die die Mietsache erstmals mittels Glasfaser mit sehr hoher Kapazität an das öffentliche Netz angeschlossen wird
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
• die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat
• durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Besonders sind hier von Interesse die energetischen Modernisierungsmaßnahmen:

• die nachhaltige Einsparung von End- oder Primärenergie (§ 555b Nr. 1 und Nr. 2 BGB)
• die nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauches (§ 555b Nr. 3 BGB)
• Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB)

2.1 Einsparung von Endenergie

Gemäß § 555b Nr. 1 BGB liegt eine Modernisierungsmaßnahme vor, wenn durch bauliche Maßnahmen nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird. Endenergie im Sinne der Regelung ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die von den Endverbrauchern (M...