Modernisierungsmieterhöhung / 8 Härteeinwand des Mieters

Gemäß § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Im Rahmen dieses Härteeinwands hat also grundsätzlich eine Abwägung stattzufinden. Gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB findet eine solche Abwägung aber nicht statt, wenn

1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder
2. die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Wie in dem Beitrag zur Modernisierungsankündigung ausgeführt,^[1] führt der Einwand des Mieters im Hinblick auf eine bestehende finanzielle Härte nicht dazu, dass er die Modernisierungsmaßnahme nicht dulden müsste. Hierzu sieht § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB vor, dass die zu erwartende Mieterhöhung sowie die künftigen Betriebskosten im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht zu bleiben haben und nur im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 BGB zu berücksichtigen sind.

Wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB hingewiesen hat, muss der Mieter seinen Härteeinwand im Hinblick auf die Mieterhöhung spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen. Der Lauf der Frist beginnt aber nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht.

In der Modernisierungsankündigung sollte daher bereits Folgendes aufgenommen werden, um spätere Härteeinwände auch bei der Mieterhöhung zu vermeiden. Es bietet sich etwa folgender Wortlaut an:

Musterschreiben: Textbaustein für Hinweis auf Härteeinwände

Gemäß § 555c Abs. 2 i. V. m. § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB werden Sie darauf hingewiesen, dass Sie Härtegründe, die für Sie, Ihre Familie oder andere Angehörige Ihres Haushalts bestehen, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen sind, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen haben. Härtegründe, die gegen die Mieterhöhung bestehen, sind ebenfalls innerhalb dieser Frist in Textform mitzuteilen.

Sie werden weiter darauf hingewiesen, dass Ihnen außerdem aufgrund der Modernisierungsmaßnahme ein Sonderkündigungsrecht zusteht (§ 555e BGB). Danach können Sie das Mietverhältnis nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung erfolgt.

Nettoeinkommen

Im Rahmen des finanziellen Härteeinwands ist das Nettoeinkommen des Mieters zu berücksichtigen. Hypothetische Einkünfte bleiben dabei außer Betracht. Der Vermieter kann daher zum Beispiel nicht einwenden, dass der Mieter seine Einkünfte durch Vermietung eines Teils der Wohnung erhöhen könnte. Ob tatsächlich finanzielle Härten vorliegen, bedarf einer konkreten Prüfung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls durch das Gericht. Starre Grenzen, etwa falls nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme und Mieterhöhung die Nettomiete 50 % des Nettoeinkommens ausmacht, existieren nicht.

Im Rahmen der Härtefallprüfung tragen Mieter oft Kostenpositionen vor, die bei der Berechnung des Nettoeinkommens nicht zu berücksichtigen sind, beispielsweise Verbraucherkredite. Die Berufung hierauf kann der Vermieter also zurückweisen.

Finanzielle Härtegründe sind nach § 559 Abs. 4 Nr. 2 BGB nicht zu berücksichtigen, wenn durch die Modernisierung die Mietsache erst in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist (Beispiel: Ersatz von Gaseinzelöfen und Elektroboilern zur Warmwasserbereitung durch Einbau einer zentral gesteuerten modernen Etagenheizung) oder wenn die Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Beispiel: Austausch alter Heizkessel nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)). Gemäß § 72 Abs. 1 GEG dürfen Eigentümer Öl- oder Gasheizkessel, die vor dem 1.1.1991 eingebaut wurden, nicht mehr betreiben. Heizkessel, die nach dem 1.1.1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden (§ 72 Abs. 2 GEG); das aktuell diskutierte GEG der Ampelkoalition sieht in § 72 Abs. 4 GEG-E vor, dass Heizkessel, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, generell nur noch bis zum Ablauf des 31.12.2044 betrieben werden dürfen.

Der Vermieter ist insoweit unabhängig von einem konkreten Instandsetzungsbedarf auch bei vollkommen ordnungsgemäßem und mangelfreiem Betrieb verpflichtet, diese älteren Heizkessel auszutauschen. Die Nachrüstverpflichtung nach dem GEG führt deshalb selbst bei Vorliegen finanzieller Härten auf Mieterseite dazu, dass ein Härteeinwand nicht zu ber...