Wenn trotz einer Modernisierungsankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem angekündigten Baubeginn mit den Arbeiten begonnen wird, liegt der Schluss nahe, dass die Durchführung der angekündigten baulichen Maßnahmen nicht ernsthaft gewollt war, sondern der Vermieter in erster Linie das Ziel verfolgt, den Mieter zu einer Kündigung zu bewegen.
Nach der Gesetzesbegründung ist der Zeitraum von 12 Monaten ausreichend lang, um trotz sachgerechter Planung unvermeidbaren Verzögerungen Rechnung zu tragen. Gemäß § 559d Satz 2 BGB gilt die Vermutung einer Pflichtverletzung aber nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass ein nachvollziehbarer objektiver Grund für die Verzögerung vorliegt. Nachvollziehbare Gründe können im Rahmen von Bauarbeiten beispielsweise sein:
- Bauzeitverzögerungen,
- behördliche Anordnungen wie Baustopp oder Baueinstellung,
- Verzögerungen bei der Erteilung von Genehmigungen,
- finanzielle Engpässe des Vermieters,
- Streitigkeiten mit Baufirmen oder Verzögerungen aufgrund fehlender Verfügbarkeit von Handwerkern etc.
Darüber hinaus wird die Vermutung einer Pflichtverletzung regelmäßig ausscheiden, wenn der Vermieter mit den Arbeiten begonnen hat und die Baustelle danach, auch schrittweise, stockt. Die Frist von 12 Monaten wird jeweils von Neuem zu laufen beginnen, wenn einmal mit den Bauarbeiten begonnen wurde. Allerdings wird auch hier gemäß § 559d Nr. 4 BGB eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als 12 Monate ruhen.
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