Modernisierungsumlage – Auch künftige Instandsetzungskosten müssen abgezogen werden

1 Leitsatz

Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).

2 Das Problem

Die Umlage von Modernisierungskosten, z. B. für neue Fenster, Heizungsanlage, Wärmedämmung, wurde innerhalb kurzer Zeit in zweifacher Hinsicht beschränkt. Zum einen durch das Mietrechtsanpassungsgesetz zum 1.1.2019. Danach kann die jährliche Miete nur noch um 8 % (vormals um 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Zum anderen durch das neue Urteil des BGH vom 17.6.2020. Danach sind von den aufgewendeten Kosten nicht nur wie bisher aktuell anstehende Instandhaltungskosten der betroffenen Bauteile, sondern auch zukünftige Instandsetzungskosten abzuziehen.

Beispiel: Berechnung

Werden in einem Haus die 50 Jahre alten, aber noch voll funktionsfähigen Holzfenster gegen moderne wärmedämmende Kunststofffenster ersetzt, konnten die Kosten (z. B. 20.000 EUR) mit früher 11 %, seit 1.1.2019 mit 8 % auf die Jahresmiete umgelegt werden. Abzüge mussten nur gemacht werden, wenn die Fenster bereits konkrete Mängel aufgewiesen haben, zu deren Behebung der Vermieter verpflichtet wäre. War bei einem Teil der Fenster z. B. die Verglasung blind und hätte der aktuell anstehende Reparaturaufwand 3.000 EUR betragen, durfte der Vermieter bisher jedenfalls 17.000 EUR umlegen. Waren die Fenster mangelfrei, mussten keine Abzüge gemacht werden.

3 Die Entscheidung

Dieser bisherigen Auslegung des Gesetzes durch nahezu alle Mietgerichte hat der BGH jetzt eine Absage erteilt: Nach dem neuen Urteil sollen die Kosten auch dann nicht mehr in vollem Umfang umgelegt werden können, wenn das auszutauschende Bauteil (hier: die Fenster) noch voll funktionsfähig ist und keinen konkreten Instandsetzungsbedarf aufweist. Es muss nämlich berücksichtigt werden, so der BGH, dass diese ja schon ein bestimmtes Alter erreicht haben und künftig (!) Instandhaltungskosten anfallen könnten.

Beispiel: Künftige Schäden

Bei einem Heizkessel könnte in 5 oder 10 Jahren der aktuell voll funktionsfähige Brenner defekt werden. Bei Fenstern oder Türen könnten künftig Mängel an Scharnieren oder Verschlussvorrichtungen entstehen.

Die Kosten von künftig entstehenden Mängeln können zwar – eben weil noch kein Defekt vorliegt – nicht konkret festgestellt werden. Sie müssen daher geschätzt werden. Wie die Kosten dieser künftigen Mängel geschätzt werden sollen, lassen die "Praktiker" des BGH allerdings offen. Diese müssten eben die Vermieter bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme und im Streitfall die Instanzgerichte ermitteln. Dies wird – wie es das OLG Hamm in einer früheren Entscheidung formuliert hat – zu mehr oder weniger "willkürlichen Schätzungen" mit entsprechenden Zufallsergebnissen führen. Von dem Ziel des Gesetzes, eine vernünftige Modernisierung veralteter Wohnungen zu fördern, würde sich eine derartige (jetzt vom BGH aber vorgenommene) Auslegung in unzulässigem Maße entfernen (OLG Hamm, NJW 1981 S. 1625).

Gerade bei privaten Vermietern wird dieses Urteil die schon seit längerer Zeit bestehende Tendenz verstärken, Wohnungen erst nach Auszug des Mieters zu modernisieren und während des Mietverhältnisses nur noch wirklich unaufschiebbare Reparaturen vorzunehmen.

4 Entscheidung

BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19, WuM 2020 S. 493