Kurzbeschreibung
Muster aus: av.1699 Wohnungseigentumsrecht, Greiner, 5. Aufl. 2022 (Deutscher Anwaltverlag)
Muster 14.1: Verwaltervertrag
Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Heinestraße 12, 75234 Musterstadt
im Folgenden:
– Gemeinschaft –
und
X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt
im Folgenden:
– Verwalter –
wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen:
§ 1 Bestellung und Laufzeit
| 1. |
Der Verwalter wurde in der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.4.2022 auf der Basis des vorliegenden Vertrags für die Zeit vom 1.7.-2022 bis zum 30.6.2027 zum Verwalter der oben bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Die Unterzeichnung auf Seiten der Gemeinschaft erfolgt durch den hierfür gemäß § 9b Abs. 2 WEG zuständigen Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Optional, falls es keinen Verwaltungsbeirat gibt: Die Unterzeichnung auf Seiten der Gemeinschaft erfolgt durch die hierzu in der vorgenannten Wohnungseigentümerversammlung ermächtigte Person. |
| 2. |
Der Vertrag wird für die Laufzeit der Bestellung geschlossen. Sollte der Verwalter vorzeitig abberufen werden, steht ihm die vereinbarte Vergütung (abzüglich ersparter Aufwendungen) gem. § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG noch weitere sechs Monate nach der Abberufung zu, sofern kein wichtiger Grund vorlag. Optionale Ergänzung: Der Vertrag kann beiderseits vorzeitig in Textform mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. |
§ 2 Rechte und Pflichten des Verwalters
Dem Verwalter steht nach Maßgabe des § 9b Abs. 1 WEG die nach außen unbeschränkte Vertretung der Gemeinschaft zu. Er ist verpflichtet, alle zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen und mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes durchzuführen. Dabei hat er Weisungen der Gemeinschaft zu beachten und deren Beschlüsse durchzuführen. Er hat insbesondere die nachfolgend aufgeführten Rechte und Pflichten:
1. Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und sonstige Verträge
| a) |
Dem Verwalter obliegen die Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht. Zu den Erhaltungsmaßnahmen gehören auch eventuell erforderlich werdende sachverständige Begutachtungen (z.B. bei Baumängeln oder Wasserschäden) sowie die Anschaffung von Ersatzteilen und Gebrauchsgegenständen, die der ordnungsmäßigen Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen (z.B. Gartengeräte, Hausmeisterwerkzeuge, Schilder). Zur Feststellung des Erhaltungsbedarfs ist regelmäßig, mindestens aber einmal im Jahr eine Objektbegehung durchzuführen. Ob der Verwalter Erhaltungsmaßnahmen unmittelbar beauftragen darf oder ob es eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf, richtet sich nach den folgenden Bestimmungen. |
| b) |
Bis zur Höhe (Vertragssumme) von voraussichtlich 3.000 EUR darf der Verwalter Verträge nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen abschließen bzw. entsprechende Aufträge erteilen; bis zur Höhe von 7.000 EUR bedarf es der Zustimmung des Verwaltungsbeirats (Mehrheit der Beiratsmitglieder). Für Maßnahmen, deren Kosten voraussichtlich über 7.000 EUR liegen, bedarf es der vorherigen Beschlussfassung der Gemeinschaft. Der Kostenrahmen gilt für jeden Einzelfall. |
| c) |
Ab einem Volumen von voraussichtlich mehr als 3.000 EUR sind vor der Auftragsvergabe grundsätzlich mindestens zwei Angebote einzuholen. Im Einzelfall sind Ausnahmen hiervon möglich, bspw. bei besonderer Dringlichkeit, wegen erforderlichen Spezialkenntnissen, bestehenden Gewährleistungsansprüchen oder wenn sich mit zumutbarem Aufwand keine weiteren Anbieter finden lassen. |
| d) |
Dauerverträge (Liefer-, Versicherungs-, Hausmeister-, Reinigungs-, Wartungs- und ähnliche Verträge) sollen grundsätzlich nur nach Beschlussfassung der Gemeinschaft geschlossen werden. Wird ungeplant ein neuer Vertragsabschluss (z.B. nach einer Kündigung) nötig, ist die Laufzeit so zu vereinbaren, dass die Gemeinschaft den Vertrag nach der nächsten Eigentümerversammlung ggf. kurzfristig beenden und ein anderes Unternehmen beauftragen kann. |
| e) |
Im Vorfeld einer Beschlussfassung hat der Verwalter die Gemeinschaft zu informieren, etwaige verschiedene Handlungsoptionen aufzuzeigen und Angebote nach Maßgabe der obigen Regelung zu c) einzuholen. Die Angebote sind den Eigentümern vor der Versammlung, aber nicht zwingend innerhalb der Einberufungsfrist, zur Kenntnis zu bringen. Für die Verwalterbestellung gilt das nicht; insoweit muss der Verwalter keine Angebote einholen, unabhängig davon, ob er sich selbst wieder bewirbt oder nicht. |
| f) |
Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum, die in den Anwendungsbereich einer von der Gemeinschaft unterhaltenen Gebäudeversicherung fallen (das sind insbesondere Schäden infolge Brand, Leitungswasser, Sturm, Hagel, Überschwemmung, Glasbruch) darf der Verwalter ohne Rücksicht auf die Höhe der Kosten die zur Instandsetzung erforderlichen Arbeiten im Namen der Gemeinschaft ohne vorherige Beschlussfassung beauftragen, sofern die Versicherung ihre Einstand... |