Nachweis über die Bestellung des Verwalters

Leitsatz

Der formalisierte Nachweis über die Bestellung des Verwalters verlangt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit 2 oder, bei Bestellung eines Verwaltungsbeirats, 3 Unterschriften. Für das Grundbuchamt muss die jeweilige Funktion der unterzeichnenden Person feststellbar sein. Bei einem mehrköpfigen Verwaltungsbeirat genügt die der Unterschrift beigefügte Bezeichnung "Verwaltungsbeirat" diesen Anforderungen nicht.

Für Erklärungen öffentlicher Behörden in eigenen Angelegenheiten, die in sogenannten bewirkenden Urkunden abgegeben werden, gilt im Grundbuchverfahren die Form des § 29 Abs. 3 GBO, erforderlich ist also Unterschrift nebst Siegel oder Stempel der Behörde. Des Nachweises in dieser Form bedarf es indessen nicht, wenn die aus der Erklärung folgende Tatsache bei dem Grundbuchamt offenkundig ist. Dies ist der Fall, wenn die Tatsache gerade durch die in den betreffenden Akten desselben Gerichts enthaltene Urkunde zur Entstehung gelangt ist.

Normenkette

WEG § 26 Abs. 3

Das Problem

1. V, Insolvenzverwalter über das Vermögen der S, veräußert ein Teileigentum der S, ein "Hotelappartement", an den K. Der Kaufvertragsurkunde ist eine notariell beglaubigte Abschrift einer Bescheinigung desselben Amtsgerichts als Insolvenzgericht beigefügt, in der die Bestellung des V zum Insolvenzverwalter bezeugt ist. Das gerichtliche Dokument schließt ab mit dem Ausdruck von Name und Dienstbezeichnung des Richters nebst handschriftlicher – unleserlicher – Unterschrift. Rechts neben dem Unterschriftenfeld befindet sich ein kreisrundes Dienstsiegel im Durchmesser von 35 mm mit großem Staatswappen und der Umschrift "Bayern Amtsgericht". Auf dem Ausdruck bescheinigt der Notar die Übereinstimmung der Abschrift mit der Urschrift unter Beifügung seines Notarsiegels.
2. Nach einer in der Kaufvertragsurkunde unwiderruflich erteilten Vollmacht bewilligt der Notar den Vollzug der Auflassung. Unter Vorlage einer Urkundenausfertigung sowie der unterschriftsbeglaubigten – nach der Gemeinschaftsordnung erforderlichen – Zustimmungserklärung des Verwalters X beantragt er beim Grundbuchamt die Eintragung des Eigentumsübergangs und die Löschung des in Abteilung II befindlichen Insolvenzvermerks.
3. Das Grundbuchamt sieht Eintragungshindernisse. Zum einen sei der Nachweis der Verwalterbestellung nicht ausreichend geführt, weil die zu den Grundakten gereichte Niederschrift ein Verwaltungsbeirat unterzeichnet habe, dessen Bestellung nicht nachgewiesen sei. Zum anderen sei die Bescheinigung des Insolvenzgerichts nicht mit einem ordnungsgemäßen Siegel versehen und entspreche daher nicht der Form des § 29 Abs. 3 GBO. Hiergegen richtet sich die vom Notar eingelegte Beschwerde. Ohne Erfolg.

Die Entscheidung

Notwendigkeit der Zustimmung des Verwalters

Sei gemäß § 12 Abs. 1 WEG geregelt, dass die Veräußerung von Teileigentum der Zustimmung des Verwalters bedürfe, sei der Nachweis der erforderlichen Zustimmung durch öffentliche Urkunde (§ 29 GBO) Voraussetzung für den grundbuchrechtlichen Vollzug des Veräußerungsvertrags. Dazu bestimme § 26 Abs. 3 WEG, dass die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss genüge, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt seien (§ 40 BeurkG).

Nachweis der Zustimmung

1. Dem Grundbuchamt liege die Niederschrift einer Versammlung vor, unter deren Tagesordnungspunkt 7 die Bestellung des X bis in das Jahr 2018 beschlossen worden sei. Die Niederschrift sei unterschrieben von Herrn F., Vertreter der Hausverwaltung als "Versammlungsleiter", Herrn M., "Verwaltungsbeirat", und Frau K., "Eigentümer". Die Echtheit der Unterschriften sei notariell beglaubigt (§ 26 Abs. 3 mit § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG).
2. Diese Niederschrift erweise sich zur Nachweisführung als ungenügend. Ihr könne nämlich nicht entnommen werden, dass es die Unterschrift des Vorsitzenden oder des Stellvertreters des Verwaltungsbeirats trage. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG verlange nicht die Unterschrift irgendeines Mitglieds des Verwaltungsbeirats, sondern gerade die des Vorsitzenden oder seines Vertreters.
3. Weil das Grundbuchverfahren formalisiert sei und eine Überprüfung des Inhalts der Niederschrift nicht stattfinde, vielmehr allein die beglaubigten Unterschriften der bezeichneten Personen Gewähr für die Richtigkeit des protokollierten Inhalts seien, könne von dieser Notwendigkeit nicht abgesehen werden. Teilweise werde allerdings vertreten, dass eine fehlerhafte oder fehlende Funktionsbezeichnung bei der Unterschrift unschädlich sei. Selbst wenn dem zu folgen wäre, führte dies zu keinem anderen Ergebnis. Es sei jedenfalls nicht klar, ob K Vorsitzende, Vertreterin oder einfaches "Mitglied" sei.
4. Nicht erforderlich sei der Nachweis, dass die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG bezeichneten Personen in der Versammlung anwesend waren und die dort vorgesehenen Funktionen hätten, es sei denn, es gäbe Zweifel.

Kommentar

Anmerkung

Der Verwaltungsbeirat besteht – ist nichts anderes vereinbart – grundsätzlich aus 3 Person...