Nochmals: Keine Rechnungsabgrenzungen in Jahresabrechnung!

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Die Jahresabrechnung ist grundsätzlich eine reine Einnahmen-Ausgabenrechnung, also keine handelsrechtliche Bilanz und keine Gewinn- oder Verlustrechnung. Rechnungsabgrenzungen in zeitlicher Hinsicht sind nicht vorzunehmen (h.R.M.); Ausnahmen wurden hier allein zugelassen bei den Heiz- und Warmwasserkosten und bei der Instandhaltungsrücklagebuchung (vgl. auch die vorstehend erwähnte Rechtsprechung).

2. Wünschen Eigentümer (zum Zweck problemloserer Nebenkostenabrechnung mit ihren Mietern) eine Jahresabrechnung, die durch die Berücksichtigung offener Forderungen und Verbindlichkeiten, die Vornahme von Rechnungsabgrenzungen und die Angabe eines Vermögensstatus einer Bestands- und Erfolgsrechnung im Sinne des HGB entspricht, bedarf dies grundsätzlich der Vereinbarungsform nach § 10 Abs. 1 WEG; ein Mehrheitsbeschluss (wie hier) genügt dafür grundsätzlich nicht; auf Anfechtung hin musste deshalb folgender Beschluss für ungültig erklärt werden:

"Der Verwalter wird bei der Erstellung der Jahresabrechnungen die Kosten abgrenzen, damit die Eigentümer problemlos mit den Mietern abrechnen können. Rechnungen, die ihren Ursprung im Vorjahr haben, jedoch erst im Folgejahr gezahlt werden, werden künftig bei der Abrechnung für das Vorjahr berücksichtigt. Der Verwalter wird dann diese Kosten abgrenzen, die bis zur Erstellung der Abrechnung vorliegen; sofern zu einem späteren Zeitpunkt noch Rechnungen eingehen, werden diese im laufenden Abrechnungsjahr berücksichtigt."

Die Auffassung des Senats entspricht auch der Entscheidung des BayObLG (BayObLGZ 1993, 185, 191; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, 7. Auflage § 28 Rn. 64, 68)

Link zur Entscheidung

( OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.11.1998, 3 W 224/98= ZMR 1999, 66 = NZM 6/ 1999, 276)

zu Gruppe 4:  Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Es kann nur nochmals davor gewarnt werden, selbst Beschlüsse zum Formbild einer Abrechnung fassen zu lassen, die derzeitigen Geboten der h.R.M. widersprechen; solche Beschlüsse wie hier (selbst im Interesse vieler Vermieter, die mietrechtliche Nebenkosten mit ihren Mietern - wohnmietrechtlich geboten - streng periodengerecht abgrenzend abrechnen müssen) werden auf form- und fristgerechte Anfechtung hin für ungültig erklärt (was dann neuen Zeit- und Arbeitsaufwand hinsichtlich neu zu erstellender und erneut zu genehmigender Abrechnungen bedeutet). Auf bestandskräftig werdende "Zitterbeschlussfassung" sollte nicht stets "spekuliert" werden.

Ich warte allerdings immer noch darauf, dass einmal entsprechende Vereinbarungen in neuen, anfänglichen Gemeinschaftsordnungen zu Abrechnungsmodalitäten in Ergänzung zum insoweit abdingbaren § 28 WEG und evtl. auch in Änderung zur bisher h.R.M. formuliert, d.h. notariell beglaubigt oder beurkundet werden. Gerade die Verfechter einer weitgehend positionsbezogen "abgegrenzten Abrechnung" sollten und müssten hier an sich aktiv werden.