Normenkontrollantrag: Gesamtschuldnerische Haftung? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Überprüfung der Satzung einer Gemeinde. Dies ist auf 3 Wegen möglich. Ein Weg ist ein Antrag zur Entscheidung über die Gültigkeit von im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt (abstraktes Normenkontrollverfahren nach § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO). Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das OVG entscheidet durch Urteil oder, wenn es – wie im Fall – eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluss. Neben diesem Weg besteht die Möglichkeit, die Satzung im Zusammenhang mit einer Anfechtungsklage gegen einen Verwaltungsakt, der auf Grundlage der Satzung erlassen wurde, inzident auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Im Übrigen kann die Satzung durch eine – subsidiäre – Verfassungsbeschwerde angegriffen werden.

Im Fall hat ein Wohnungseigentümer den Antrag gestellt (es handelte sich um eine Zweiergemeinschaft). Das OVG hat nicht problematisiert, ob der Antrag dem § 9a Abs. 2 WEG unterfällt und daher von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu stellen gewesen wäre. Da es sich bei der Pflicht, die Kosten für das Abwasser zu tragen, um eine auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogene Pflicht handelt, wäre diese Frage aber zu stellen und wohl auch im Sinne des § 9a Abs. 2 WEG zu bejahen gewesen. Im Kern geht es bei dem Fall allerdings um die Frage, ob es richtig ist, nach einer Satzung die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu benennen.

Organisation der Verwaltung

Der Staat kann einer Wohnungseigentumsanlage als "Staat" oder im Wege des Verwaltungsprivatrechts gegenübertreten:

• Im 1. Fall verlangt der Staat in der Regel eine Gebühr. Diese gilt nicht zwingend, aber in der Regel für das gemeinschaftliche Eigentum. Wer Gebührenschuldner ist, muss der Staat bestimmen. Bei Miteigentum entscheidet er sich regelmäßig für die Miteigentümer als Gesamtschuldner. Bei einer Wohnungseigentumsanlage gilt bislang nichts anderes. Es wäre aber – wie es der Bundesgesetzgeber im Schornsteinfeger-Handwerksgesetz getan hat (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Fall 1 SchfHwG; siehe zum Sondereigentum auch § 20 Abs. 2 Satz 1 Fall 2 SchfHwG) – zu erwägen und m. E. allein richtig, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gebührenschuldnerin zu bestimmen. Denn nach § 9a Abs. 2 WEG ist es die Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die auf dem gemeinschaftlichen Eigentum ruhende Last zu erfüllen.
• Im 2. Fall schließt der Staat Verträge, z. B. für den Abtransport von Müll. Diese Verträge schließt er mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. Ob der Verwalter Entscheidungen treffen darf, bemisst sich an § 27 Abs. 1 WEG. Danach hat der Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu handeln, wenn dies zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Im Übrigen kann der Verwalter handeln, sofern die konkrete Entscheidung eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Am besten ist es, dass die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG die Rechte der Verwaltung an dieser Stelle durch einen Beschluss klarstellen.

Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Was für die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gilt, die keine Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind, regelt § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht. Nach dem überwiegenden Schrifttum dürfte § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG aber auch auf Lasten anwendbar sein, wenigstens entsprechend. Es gehört also zu den Aufgaben der Verwaltung nach § 27 Abs. 1 WEG, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, beispielsweise die Forderung einer Gemeinde aus einem Gebührenbescheid, zu erfüllen.