Notar im Wohnungseigentum (WEMoG) / 4.1.4 Gemeinschaftsordnung

Bei der Formulierung sollte der Notar differenzieren, um welche Art von Wohnanlage es sich handelt. Geht es um eine Großanlage, kann es über die Lastenverteilung leicht zum Streit kommen.

Praxis-Beispiel

Streit um Aufzugskosten

Kosten des Aufzugs in einem nicht von allen Miteigentümern genutzten Gebäudeteil.

Praxis-Tipp

Öffnungsklausel

Deshalb sollte jedenfalls eine Öffnungsklausel vorgesehen sein, damit die Gemeinschaftsordnung mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit der Miteigentümer geändert werden kann.

Auch unabhängig von einer bestehenden Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung können einzelne Kosten oder Kostenarten des Gemeinschafts- und Sondereigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abweichend von den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung oder der gesetzlichen Grundregel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG durch einfachen Mehrheitsbeschluss umgelegt werden. Freilich muss ein entsprechender Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, was jedenfalls dann gegeben ist, wenn die geänderte Kostenverteilung dem Verbrauch oder entsprechender Verursachung Rechnung trägt. Diese Grundsätze gelten auch für die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen. Eine Änderung der Kostenverteilung bei Maßnahmen der baulichen Veränderung erlaubt § 21 Abs. 5 WEG.

Bei einer Mehrhausanlage ist aus notarieller Sicht empfehlenswert, die Verwaltung so zu trennen, dass die Eigentümer eines jeden Blocks allein über die Angelegenheit beschließen, die nur ihren Block betreffen; insoweit sollten sie auch die Kosten und Lasten tragen bzw. eine eigene Erhaltungsrücklage bilden.

Beim Bauen in mehreren Bauabschnitten handelt es sich immer um eine Mehrhausanlage, für die die vorgenannten Anmerkungen gelten. Die Kostenverteilung sollte der Notar hier nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Wohnfläche bemessen. Hierdurch ist eher eine Anpassung möglich, falls sich die Flächen bei den später gebauten Teilen ändern.

Beim Zweifamilienhaus handelt es sich in der Regel um eine Wohnanlage mit einer Wohnung im Erdgeschoss und einer Wohnung im Obergeschoss. Durch die geringe Anzahl der Mitglieder ist in der Gemeinschaftsordnung weder ein Verwalter noch eine Versammlung zwingend erforderlich. Bezüglich der Kostenverteilung gilt wiederum § 16 Abs. 2 WEG. Bei der Aufteilung ist vom Notar lediglich zu prüfen, ob eine Regelung bezüglich der Garagen und der Sondernutzungsrechte vorgesehen ist, da dies oft vergessen wird. Nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG kann auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. Auch kann das Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG auf Flächen außerhalb des Gebäudes auf Gemeinschaftsflächen erstreckt werden, sodass entsprechende Sondernutzungsrechte nicht begründet werden müssten, wobei dies aber auch möglich wäre.

Hinweis

Differenzierung beim Doppelhaus

Beim Doppelhaus muss je nach Situation differenziert werden. Handelt es sich um ein Doppelhaus, das je zur Hälfte auf unterschiedlichen Grundstücken steht bzw. das Grundstück teilbar ist, könnte eine Nutzung gemeinsamer Anlagen über die Eintragung von Dienstbarkeiten geregelt werden. Steht das Doppelhaus auf einem Grundstück, das baurechtlich nicht teilbar ist, käme eine vertikale Teilung der Wohnanlage in Betracht. Bei der Aufteilung sind vom Notar alle Räume in den Doppelhaushälften zum Sondereigentum zu erklären und an den konstruktiven Teilen sind Sondernutzungsrechte zu begründen. Da sich das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Gemeinschaftsflächen erstrecken kann, kann auch an den jeweiligen Gartenflächen Sondereigentum begründet werden. Selbstverständlich könnten auch entsprechende Sondernutzungsrechte begründet werden. Die Miteigentumsanteile können nach der Grundstücksfläche bemessen werden.