Nutzung eines Ladens innerhalb der gesetzlichen Öffnungszeiten

Leitsatz

1. Nutzung eines Teileigentums als Laden im Rahmen der erweiterten, zulässigen Öffnungszeiten
2. Verzehr auf Tischen vor einem Ladengeschäft ist nicht mit der Zweckbestimmung "Laden" vereinbar
3. In einem Ladenraum kann auch eine Postfiliale betrieben werden

Normenkette

§ 15 WEG; § 1004 BGB

Kommentar

1. Ein als Laden zweckbestimmtes Teileigentum gestattet den Verkauf von Waren an Endverbraucher innerhalb der gesetzlichen Öffnungszeiten (vgl. z. B. OLG München, NZM 2008, 44). Die Einhaltung der gesetzlichen Öffnungszeiten beruht in erster Linie darauf, dass eine weitergehende Nutzung schon aus öffentlich-rechtlichen Gründen nicht zulässig ist. Allerdings können in einem Laden auch außerhalb der gesetzlichen Öffnungszeiten Tätigkeiten entwickelt werden, wie etwa das Auffüllen der Regale. Hält sich die Nutzung eines Ladens in zeitlicher Hinsicht innerhalb der gesetzlichen Vorschriften, steht die Bezeichnung als Laden einer Öffnung innerhalb der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten auch dann nicht entgegen, wenn diese gegenüber dem Zeitpunkt der Abfassung der Teilungserklärung erweitert worden sind (OLG Hamm, NZM 2007, 805). Dies ergibt sich zunächst daraus, dass es eine erhebliche Erschwerung sowohl der Selbstnutzung als auch der Vermietung für ein Ladengeschäft bedeuten würde, wenn dieses gegenüber vergleichbaren Geschäften einen Wettbewerbsnachteil dadurch hätte, dass es gesetzliche Ladenöffnungszeiten nicht ausnutzen darf. Ein derartiger Eingriff in die Nutzungsmöglichkeit wäre nur dann zu rechtfertigen, wenn in der Gemeinschaftsordnung oder in einer sonstigen Vereinbarung hierzu eine ausdrückliche Regelung enthalten wäre. Im Übrigen kommt es beim Begriff Laden auf die bauliche Ausgestaltung und den Betrieb mit Schwerpunkt Einzelhandel an. Ein Laden ist und bleibt auch dann ein Laden, wenn er geschlossen oder über die gesetzlichen Öffnungszeiten hinaus geöffnet ist. Maßgeblich ist die allgemeine Nutzung nach baulicher Gestaltung und Typisierung. Bei unzulässiger Ladennutzung kommen nur einzelne Unterlassungsansprüche in Betracht.
2. Ein Aufstellen von Tischen vor einem Ladengeschäft zum Verzehr dort gekaufter Waren ist allerdings mit einer Zweckbestimmung als Laden nicht vereinbar und zu unterlassen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verzehr auf Gemeinschafts- oder öffentlich-rechtlicher Grundstücksfläche stattfindet. Die Nutzung einer solchen Vorfläche begründet die Annahme eines zumindest teilweisen Betriebs gaststättenähnlicher Art. Da die Charakterisierung als Laden maßgeblich ist, kommt es auf das Gesamtgepräge des Betriebs und nicht darauf an, in wessen Eigentum das Grundstück steht, auf dem die Tische aufgestellt werden. Dabei mag es dahinstehen, ob das Aufstellen von Tischen sozialadäquat oder im allgemeinen Interesse wünschenswert ist. Beide Argumente sind jedenfalls nicht geeignet, über die Beschränkungen in der Teilungserklärung hinwegzuhelfen.
3. Allerdings kann in einem als Laden bezeichneten Raum auch eine Postfiliale betrieben werden. Soweit dort übliche Postgeschäfte und auch Postbankgeschäfte abgewickelt werden, stören diese nicht mehr als eine Ladennutzung. Anlieferungen und Abfahrten sind auch bei anderen Ladengeschäften hinzunehmen. Jedenfalls ist ein Transportverkehr zu einem Laden keine Beeinträchtigung, die für ein solches Geschäft untypisch wäre.

Link zur Entscheidung

OLG München v. 30.4.2008, 32 Wx 035/08