Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Spitzboden über ausgebauter Dachgeschosswohnung als Gemeinschaftseigentum
Trotz ausziehbarer Bodentreppe im SE-Flurbereich der Dachgeschosswohnung rechtfertigt dies keine ausschließliche Nutzung des Spitzbodenraumes allein durch den DG-Wohnungseigentümer
Betretungsgestattung zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten im gemeinschaftlichen Spitzbodenraum
Keine Sondernutzungsrechtsbegründung durch Beschluss; jedenfalls zulässiger Nutzungsaufhebungsbeschluss
Normenkette
§ 5 Abs. 2 WEG, § 10 Abs. 2 WEG, § 13 Abs. 2 WEG, § 14 WEG, § 15 Abs. 3 WEG
Kommentar
1. Über einer ausgebauten DG-Wohnung befand sich ein nicht ausgebauter Spitzboden, vom Flur der Wohnung aus erreichbar durch ausziehbare Bodentreppe. Über den Spitzbodenraum gab es in der Teilungserklärung keine Regelung; auch im Aufteilungsplan war dieser Raum nicht dargestellt. 1995 gestattete die Gemeinschaft durch einstimmigen Beschluss dem DG-Wohnungseigentümer die Nutzung des Spitzbodens. Durch mehrheitlichen, nicht angefochtenen Beschluss etwa 1 1/2 Jahre später entschied die Gemeinschaft "mit sofortiger Wirkung das Erlöschen dieses Nutzungsrechts am Spitzboden". Durch weiteren Beschluss Anfang 1999 ordnete die Gemeinschaft an, "den Spitzboden-Zugang mit Schloss und Riegel zu versehen und abzuschließen". Der DG-Wohnungseigentümer focht diesen zuletzt gefassten Eigentümerbeschluss an. Andere Eigentümer stellten den Gegenantrag, dass der DG-Wohnungseigentümer verpflichtet werde, die von ihm im Spitzbodenraum abgestellten Gegenstände zu entfernen. Begründet wurde der Gegenantrag insbesondere damit, dass er seiner Zweckbestimmung nach seit Begründung der Gemeinschaft lediglich dem Schornsteinfeger zur Kaminkehrung und Handwerkern zur Durchführung von Reparaturarbeiten gedient habe.
AG und LG erklärten den angefochtenen Beschluss (Verschließen des Spitzbodenzugangs mit Schloss und Riegel) für ungültig, gaben allerdings dem Gegenantrag statt. Die Rechtsbeschwerde des DG-Eigentümers gegen diese Entscheidungen blieb ohne Erfolg.
2. Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der § 14 WEG und § 15 WEG berechtigt. Mitgebrauch ist Mitbesitz im Sinne des § 866 BGB, der seiner Natur nach nicht in Bruchteilen bestehen kann. Die Gebrauchsbefugnis des einzelnen Eigentümers ist also persönlichkeitsbezogen und unteilbar und damit nicht etwa quotal entsprechend seinem Miteigentumsanteil beschränkt. Grenzen liegen im Bereich gegenseitiger Rücksichtnahme ( § 14 WEG) und im Rahmen ordnungsgemäßen Gebrauchs ( § 15 WEG).
Eine die Befugnis zum Mitgebrauch beschränkende Zweckbestimmung kann sich auch aus den Umständen und der baulichen Beschaffenheit des jeweiligen Grundstücks- oder Gebäudeteils ergeben (h.M.). Dem Grundsatz nach ist allerdings ein Spitzboden seiner Beschaffenheit nach durchaus dafür geeignet, als Lagerraum für das Abstellen von Gegenständen benutzt zu werden. Eine andere Schlussfolgerung ergibt sich im vorliegenden Fall jedoch aus dem Umstand, dass der Spitzboden nach den baulichen Gegebenheiten nur über die Bodentreppe erreichbar ist, die innerhalb des Sondereigentums des DG-Wohnungseigentümers liegt. An diesem Raum der Wohnung hätte nämlich Sondereigentum nicht wirksam begründet werden können, wenn der Spitzboden zum ständigen Mitgebrauch für alle Wohnungseigentümer bestimmt wäre.
Zugangsräume zu Gemeinschaftsräumen müssen grundsätzlich ebenfalls notwendig im Gemeinschaftseigentum stehen ( BGH, vom 05.07.1991, V ZR 222/90, NJW 1991, 2909). Anders verhält es sich nur dann, wenn der Zugang zu einem gemeinschaftlichen Raum keine maßgebende Rolle spielt, weil seiner Beschaffenheit nach ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 13 Abs. 2 WEG nicht in Betracht kommt. In einem solchen Fall muss der im Gemeinschaftseigentum stehende Raum (hier: der Spitzbodenraum) lediglich zur Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten betreten werden. Die Notwendigkeit, einen so beschränkten Zugang zu eröffnen, steht indessen der Begründung von Sondereigentum an dem betreffenden Raum (dem Flur in der Wohnung darunter) nicht entgegen. Denn § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer, durch dessen Wohnung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Raum erreicht werden kann, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums für diese Zwecke zu gestatten, geht also davon aus, dass im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Teile des Gebäudes nur durch das Sondereigentum erreicht werden können ( BayObLG, vom 27.04.1995, 2Z BR 125/94, BayObLGZ 1991, 165, 170; NJW-RR 1995, 908, DNotZ 1996, 27, 29; OLG Frankfurt, vom 19.12.1994, 20 W 313/93, FGPrax 1995, 101; Staudinger/Rapp, § 5 Rn 27).
3. Im vorliegenden Fall ergibt die Auslegung der Teilungserklärung aus objektiver Sicht (h.M.), dass ein Mitgebrauch aller Eigentümer (also auch des DG-Wohnungseigentümers) im Sinne des § 13 Abs. 2 WEG an dem Spitzboden ausgeschlossen werden sollte. Der Umstand, dass d...