Nutzungsentschädigung bei Schlechterfüllung der Räumungspflicht

Leitsatz

1. Eine Vorenthaltung im Sinne des § 546a BGB liegt auch dann vor, wenn der Mieter eines Grundstücks Einrichtungen in erheblichem Umfang zurücklässt (hier: Container, mehrere Mülltonnen, Blumenbehälter, Einrichtungsgegenstände sowie Sperrmüll).
2. Der Vermieter hat in diesem Fall auch dann Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung, wenn er beabsichtigt, die Mietsache nicht weiter zu vermieten.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 546, 546a

Kommentar

In dem zur Entscheidung stehenden Fall hatte der Mieter nach Mietende den Besitz an dem gemieteten Grundstück im September 2007 aufgegeben. Der Vermieter hat beanstandet, dass der Mieter das Grundstück unvollständig geräumt hat, weil sich dort noch zahlreiche, dem Mieter gehörende Gegenstände, nämlich ein Container, mehrere Mülltonnen, Blumenbehälter, Einrichtungsgegenstände sowie Sperrmüll befanden. Aus diesem Grund nimmt der Vermieter den Mieter auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Anspruch. Der Mieter wendet ein, dass der Vermieter nicht die Absicht habe, das Grundstück weiter zu vermieten. Ein Mietausfall sei deshalb nicht entstanden.

Das Gericht hat der Klage des Vermieters stattgegeben: Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (§ 546a BGB). Hinsichtlich der Rückgabepflicht ist zwischen der Nichterfüllung und der Schlechterfüllung zu unterscheiden.

Eine Nichterfüllung in Form der Teilräumung liegt vor, wenn der Mieter Einrichtungen in einem erheblichen Umfang zurücklässt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Einrichtungen wesentlichen Platz beanspruchen. Maßgeblich ist vielmehr, welcher Aufwand zur Beseitigung der Einrichtungen erforderlich ist. Bei einem erheblichen Kostenaufwand ist Nichterfüllung gegeben. Gleiches gilt, wenn die Entfernung der zurückgelassenen Gegenstände problematisch ist.

Von einer Schlechterfüllung ist demgegenüber auszugehen, wenn der Mieter vertragswidrig Teile der Einrichtung oder wertloses Gerümpel in geringem Umfang in der Wohnung oder im Keller zurücklässt, das mit relativ kleinem Aufwand entfernt werden kann. Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein. Vorliegend hat das Gericht eine Nichterfüllung angenommen.

Das führt zu der Frage, ob der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung auch dann besteht, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Mietsache nicht weiter zu vermieten. Dies wird vom Gericht bejaht. Diese Ansicht beruht auf der Erwägung, dass der Anspruch nach § 546a BGB keinen Schaden voraussetzt, sondern – nach Beendigung der Mietzeit – an die Stelle der ursprünglich geschuldeten Miete tritt. Es handelt sich also nicht um einen Schadensersatz-, sondern um einen Erfüllungsanspruch.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss v. 3.6.2010, 12 U 164/09, GE 2010, 1201