Nutzungsentschädigung (Miete) / 3 Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete

3.1 Vereinbarte Miete

Unter der vereinbarten Miete ist grundsätzlich derjenige Betrag zu verstehen, der vertraglich zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses zu entrichten war.

Praxis-Beispiel

Grundmiete und BK-Vorauszahlungen und Mehrwertsteuer

War vereinbart, dass der Mieter neben der Grundmiete auch Betriebskostenvorauszahlungen oder Mehrwertsteuer zu entrichten hat, so sind diese Vorauszahlungen auch nach Beendigung des Vertrags zu entrichten.

Die Fälligkeit der Nutzungsentschädigung richtet sich ebenfalls nach den bisherigen vertraglichen Vereinbarungen.

Achtung

Nachteil nicht erforderlich

Einigkeit besteht jedoch darin, dass der Anspruch nicht voraussetzt, dass dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Nachteil erwächst; vielmehr kann der Vermieter immer die vereinbarte Miete fordern, und zwar auch dann, wenn er die Räume bei rechtzeitiger Rückgabe nicht weitervermietet hätte.

3.2 Wertsicherungsklausel/Staffelmiete

Eine Staffel- oder Indexmiete gilt auch während der Zeit der Vorenthaltung. Gleiches gilt bei der Geschäftsraummiete für eine Wertsicherungsklausel.^[1]

Hinweis

Keine Anwendung bei gesetzlicher Mieterhöhung

Mögliche Mieterhöhungen für diesen Bereich, z. B. Modernisierung, erhöhen die Nutzungsentschädigung nicht.

[1] Gather, in Schmidt-Futterer, § 546a BGB Rn. 29; Bieber, in MüKomm, § 546a BGB Rn. 11; Rolfs, in Staudinger (2006), § 546a BGB Rn. 45.

3.3 Mängel

Bei Mängeln der Mietsache ist zu unterscheiden: War die Mietsache bereits während der Vertragszeit mangelhaft, so schuldet der Mieter die Nutzungsentschädigung nur in geminderter Höhe. Dabei kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der Mieter die Miete bis zur Vertragsbeendigung in voller Höhe bezahlt hat; maßgeblich ist vielmehr, dass der Mangel während der Mietzeit eingetreten ist und die Minderungsbefugnis während dieser Zeit bestand. Wird der Mangel während der Zeit der Vorenthaltung beseitigt, so schuldet der Mieter die Nutzungsentschädigung von diesem Zeitpunkt ab in Höhe der vereinbarten (nicht geminderten) Miete.

Hinweis

Mangel nach Mietende = keine Minderung

Ist der Mangel nach Beendigung der Mietzeit eingetreten, wird die Höhe der Nutzungsentschädigung hierdurch nicht berührt. Der Mieter ist in diesem Fall nicht zur Minderung berechtigt, weil mit der Beendigung des Mietverhältnisses die Verpflichtung des Vermieters entfällt, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Sache zu gewähren.

Nur in Ausnahmefällen kann aus dem Gesichtspunkt des § 242 BGB (Treu und Glauben) etwas anderes gelten; bei geringfügigen Minderungen (ca. 10 %) kann die Vorschrift nicht angewendet werden.^[1]

[1] BGH, LM § 557 BGB Nr. 3a.

3.4 Veräußerung des Hauses

Wird das Haus veräußert, so stehen die Ansprüche dem Grundstückserwerber zu, und zwar auch dann, wenn der Mietvertrag vor dem Eigentumswechsel aufgrund einer noch vom Veräußerer erklärten Kündigung beendet worden ist.^[1]

Achtung

Verjährungsfrist: 3 Jahre

Der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung verjährt in 3 Jahren. Mit diesem Anspruch verjähren auch alle konkurrierenden Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verzugs oder Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung.

[1] BGH, Urteil v. 28.6.1978, VIII ZR 139/77, BGHZ 72 S. 147.