Nutzungsvorschläge im Aufteilungsplan sind grundsätzlich nicht als verbindliche Nutzungsvereinbarungen zu werten

Leitsatz

Nutzungsvorschläge im Aufteilungsplan sind grundsätzlich nicht als verbindliche Nutzungsvereinbarungen zu werten

Normenkette

§§ 10, 15 WEG

Kommentar

Nimmt die Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte auf den Aufteilungsplan Bezug, so sind dessen Angaben zum übrigen Gemeinschaftseigentum (hier: "allg. Kinderwagen" und "allg. Trockenraum") grundsätzlich nur als Nutzungsvorschläge zu bewerten; Eigentümer können insoweit konkrete Gebrauchsentscheidungen nach § 15 Abs. 2 WEG beschließen (vgl. auch Hans. OLG Hamburg, ZMR 2001, 727). Der Aufteilungsplan legt grundsätzlich keine bestimmten Nutzungen zu Gemeinschaftsräumen verbindlich fest, da diese Pläne i.d.R. als Abschriften von baurechtlich genehmigten oder noch zu genehmigenden Bauplänen verwendet werden, um die baurechtliche Zulässigkeit klären zu können; bei solchen Nutzungsangaben handelt es sich jedoch nicht zwangsläufig um verbindliche Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter (vgl. auch Hans. OLG Hamburg v. 25.2.2002, 2 Wx 94/01, ZMR 2002, 372). Vorliegend ergaben sich auch aus der Eintragungsbewilligung, der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung keinerlei Hinweise darauf, dass die Nutzungsvorschläge im Aufteilungsplan für das Gemeinschaftseigentum verbindlich sein sollten.

Link zur Entscheidung

Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 30.10.2002, 2 W 39/02OLG Schleswig v. 30.10.2002, 2 W 39/02, ZMR 1/2004, 68

Anmerkung

Zunächst ist davon auszugehen, dass es sich bei einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und einem Aufteilungsplan um rechtlich gleichrangige Bezugs- und Begründungsunterlagen von Wohnungseigentum handelt. Der richtige Ort für Zweckbestimmungsvereinbarungen zur Nutzung von Sondereigentum und auch Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung (so auch die h.R.M.). Was die Nutzung von gemeinschaftlichen Räumen insbesondere in Untergeschossen einer Wohnanlage betrifft, existieren in der Regel keine gesonderten Zweckbestimmungsvereinbarungen in einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Sind allerdings bestimmte Nutzungen in UG-Räumlichkeiten bauöffentlich-rechtlich im Zuge einer Baugenehmigung vorgegeben, erscheint es doch fraglich, ob eine Gemeinschaft nachträglich durch Mehrheitsbeschluss diesen Geboten widersprechende Gebrauchsregelungen treffen kann. M.E. müsste im Rahmen einer Beschluss-Gültigkeitsüberprüfung mitüberprüft werden, ob eine von Aufteilungsplaneintragungen abweichende Nutzungsentscheidung der Eigentümer gegen behördliche Auflagen verstößt. So manche Planeintragung und Nutzungsbezeichnung (z.B. Waschraum, Trockenraum usw.) kann demnach durchaus als Baugenehmigungsauflage vorbestimmt sein, die dann auch von einer Gemeinschaft auf Dauer respektiert werden muss (mit entsprechender Ermessens-Einschränkung einer Gemeinschaft durch Beschluss nach § 15 Abs. 2 WEG).