Öffentlich-rechtlicher Abwehranspruch: Zwischen Wohnungseigentümern?

1 Leitsatz

Den Wohnungseigentümern stehen keine öffentlich-rechtlichen Schutzansprüche zu, soweit es um die Nutzung eines anderen Sondereigentums in der Wohnungseigentumsanlage geht. Unerheblich ist, ob die geltend gemachte Störung des Wohnungseigentums von einem Wohnungseigentümer oder von einem Dritten verursacht wird.

2 Normenkette

§ 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB

3 Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K, vertreten durch Rechtsanwalt R, geht gegen eine gaststättenrechtliche Erlaubnis der Stadt München für Mieter M des Teileigentums Nr. 4 vor. K rügt, M betreibe in den Räumen de facto eine Spielhalle bzw. spielhallenähnliche Vergnügungsstätte mit 3 Gewinnspielgeräten sowie 3 Dartspiel-Münzautomaten mit Betriebszeiten bis 5 Uhr morgens. Nach der Gemeinschaftsordnung sei in den Räumen lediglich ein "Imbiss" mit einer Öffnungszeit bis maximal 24 Uhr erlaubt. Die Stadt hätte daher den Antrag auf eine gaststättenrechtliche Erlaubnis mangels Sachbescheidungsinteresses ablehnen müssen. Weiterhin sei davon auszugehen, dass die erforderliche Baugenehmigung bzw. die für diese Betriebsart erforderliche Gaststättengenehmigung nicht vorliege. Darüber hinaus macht K eine Vielzahl von Beeinträchtigungen durch den Gaststättenbetrieb geltend, u. a. durch süchtige Spieler, Raucher und Trinker, die lärmten, sich auf den im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer gehörenden Flächen vor dem Lokal aufhielten und die Regelungen der Hausordnung, die bestimmte Flächen zum Rauchen vorsehe, verletzten.

4 Die Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg! K sei zwar als Vereinigung nach § 61 Nr. 2 VwGO beteiligungsfähig. R sei auch vertretungsbefugt. Es liege ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vor. K könne jedoch nicht i. S. d. § 42 Abs. 2 VwGO geltend machen, dass die Wohnungseigentümer durch die Erlaubnis nach § 2 GastG in ihren Rechten verletzt seien. Den Wohnungs- als Sondereigentümern stünden keine öffentlich-rechtlichen Schutzansprüche zu, soweit es um die Nutzung eines anderen Sondereigentums in derselben Wohnungseigentumsanlage gehe. § 15 Abs. 3 WEG gehe von einem Vorrang des privaten Rechts vor dem disponiblen Gesetzesrecht aus. Unerheblich sei dabei, ob ein Wohnungseigentümer oder sein Mieter die Störung verursache. Diese Grundsätze beanspruchten ohne Weiteres auch dann Geltung, wenn ein öffentlich-rechtlicher Abwehranspruch gegen eine Gaststättenerlaubnis in Rede stehe. Die maßgebliche Erwägung, dass sich die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus dem Sondereigentum in erster Linie aus dem privaten Recht ergäben und vor den Zivilgerichten zu verfolgen seien, gelte im Verhältnis zu jeglichem öffentlich-rechtlichen Anspruch. Darüber hinaus sei anzumerken, dass K in das Zentrum ihres Vorbringens einen Widerspruch der Gaststättenerlaubnis zur Gemeinschaftsordnung stelle. Damit gehe es originär um zivilrechtliche Fragen.

Hinweis

1. Der Vorrang des privaten Rechts entbindet die Behörde nicht von der Beachtung der für das Grundstück geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, hier des Gaststättenrechts. Sollten die privatrechtlich zulässige Nutzung und öffentliches Gaststättenrecht im Widerstreit stehen, müssten die Wohnungseigentümer gleichwohl eine dem Gaststättenrecht widersprechende Nutzung hinnehmen. Denn die privatrechtliche Regelung wäre im Verhältnis der Miteigentümer zueinander vorrangig und würde einen öffentlich-rechtlichen Abwehranspruch ausschließen (BVerwG, Urteil v. 12.3.1998, 4 C 3/97, juris – Rz. 25). Das Eigentum der Sondereigentümer (Art. 14 GG) wie auch ihr daraus folgender Abwehranspruch sind insoweit von vornherein durch die Befugnis der Wohnungseigentümer zur Konkretisierung der gegenseitigen Rechte und Pflichten als Inhalts- und Schrankenbestimmung i. S. d. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG begrenzt.
2. Das BVerwG hat offengelassen, ob die Klagebefugnis zu bejahen ist, wenn nicht nur Eigentumsschutz geltend gemacht wird, sondern eine Gesundheitsgefahr, die von einer bestimmten Art der Nutzung eines anderen Sondereigentums ausgeht. Nach Auffassung des VG München besteht für eine derartige Differenzierung aber keine Notwendigkeit. § 15 Abs. 3 WEG enthalte eine umfassende Regelung des Verhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander. § 15 WEG erfasse auch drohende Gesundheitsgefahren. Danach seien keine Einschränkungen des den Wohnungseigentümern gewährten zivilgerichtlichen Rechtsschutzes im Hinblick auf den verfassungsrechtlich verankerten Gesundheitsschutz erkennbar (Hinweis auf OVG Koblenz, Urteil v. 26.2.2019, 8 A 11076/18.OVG, juris – Rz. 38).

Ausblick WEG-Reform

Die WEG-Reform wird an der Frage, ob einem Wohnungseigentümer öffentlich-rechtliche Schutzansprüche zustehen, nichts ändern.

5 Entscheidung

VG München, Urteil v. 15.10.2019, M 16 K 18.126