Öffentliche Grundstückslasten / 2.5 Haftung

2.5.1 Rangfolge

Vorrangige Haftung des persönlich Beitragspflichtigen

Zwar hat der Eigentümer wegen einer Abgabe, die als öffentliche Last auf seinem Grundbesitz ruht, die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu dulden. Jedoch ist der persönlich Beitragspflichtige grundsätzlich vorrangig vor dem nur dinglich Haftenden in Anspruch zu nehmen. Begründet wird dies wie folgt^[1]:

Die öffentliche Last ist in zweierlei Hinsicht akzessorisch (d.  h. abhängig vom Bestehen eines anderen Rechts):

• So ist die sich aus ihr ergebende materielle Duldungspflicht des jeweiligen Grundstückseigentümers ausschließlich vom Bestehen der sachlichen Beitragspflicht abhängig. Dadurch haftet der Grundstückseigentümer auch dann mit dem Grundstück für die Beitragsschuld, wenn er nicht persönlich beitragspflichtig ist.
• Die öffentliche Last ist zudem insoweit akzessorisch, als eine Inanspruchnahme aus ihr – z.  B. durch einen Duldungsbescheid – erst geltend gemacht werden darf, wenn über die sachliche Beitragspflicht hinaus durch Bekanntgabe eines wirksamen Heranziehungsbescheids an den Grundeigentümer bereits eine persönliche Beitragspflicht entstanden und nicht wieder erloschen ist.

[1] OVG Bautzen, Beschluss v. 16.11.2010, 5 B 207/10, NJOZ 2011 S. 1469.

2.5.2 Haftungsumfang

Abgrenzung

Der Haftungsumfang ist im Übrigen unterschiedlich: Der persönlich Beitragspflichtige haftet für die Beitragsforderung mit seinem gesamten Vermögen einschließlich des Grundstücks – solange er Eigentümer ist. Dagegen haftet der spätere, nicht persönlich beitragspflichtige Eigentümer nur mit dem Grundstück, wobei daneben die Haftung des persönlich Beitragspflichtigen mit seinem gesamten (um das Grundstück verkürzten) Vermögen bestehen bleibt.

2.5.3 Gesamtschuldner

Eigentümer und Erbbauberechtigter

Die kommunale Gebührensatzung kann bestimmen, dass der Grundstückseigentümer neben dem Erbbauberechtigten als Gesamtschuldner für Abwassergebühren haftet. Ist das veranlagte Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, ist dem Eigentümer die Entsorgung des auf seinem Grundstück anfallenden Abwassers in die öffentliche Abwasseranlage unmittelbar durch den Erbbauberechtigten derart zuzurechnen, dass auch der Eigentümer den Gebührentatbestand (Inanspruchnahme der öffentlichen Einrichtung) erfüllt. Das Ermessen bei der Auswahl unter mehreren Gesamtschuldnern ist nach dem Zweck der Regelung sehr weit.^[1]

[1] OVG Münster, Urteil v. 23.7.2014, 9 A 169/12, DWW 2014 S. 385.

2.5.4 Dingliche Haftung

Neuer Eigentümer haftetDie dingliche Haftung für öffentliche Lasten kann sich für den Erwerber des Grundstücks nachteilig auswirken. Er muss immer damit rechnen, wegen noch offenstehender Beträge herangezogen zu werden. Beispielsweise ruht der Anspruch der Gemeinde auf Erstattung der Kosten für die Herstellung eines (Kanal-)Grundstücksanschlusses regelmäßig als öffentliche Last auf dem Grundstück. Wird nun der ursprüngliche – auch persönlich – haftende Veräußerer vermögenslos, kann die Gemeinde die Kanalanschlusskosten von dem neuen Grundstückseigentümer erstattet verlangen.^[1]

Ermessen der Gemeinde

Gleiches gilt für Grundsteuerrückstände. Dabei kann die Gemeinde das ihr durch § 191 Abs. 1 AO eingeräumte Ermessen („kann“) dahingehend ausüben, den neuen Eigentümer als Duldungsverpflichteten und nicht den persönlichen Abgabenschuldner in Anspruch zu nehmen. Sie ist auch nicht verpflichtet, den Erwerber eines Grundstücks von Amts wegen über Grundsteuer- bzw. Gebührenrückstände des Voreigentümers oder über vergebliche Beitreibungsversuche gegen den Voreigentümer zu unterrichten.^[2]

[1] VGH Kassel, Urteil v. 4.6.1980, V OE 20/79, NJW 1981 S. 476, 477.

[2] VG Gelsenkirchen, Beschluss v. 23.5.2011, 13 K 2586/10, BeckRS 2011, 51560.