Öffentliche Grundstückslasten / 3.5 Baulastenverzeichnis

Bei der Bauaufsicht

Fast alle Bundesländer – mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg – kennen das Institut der Baulast. Die entsprechende Verpflichtungserklärung muss, um wirksam zu werden, in ein Baulastenverzeichnis eingetragen werden.^[1] Dieses Baulastenverzeichnis wird in den meisten Bundesländern von der unteren Bauaufsichtsbehörde geführt.^[2]

Ausnahmen in Bayern und Brandenburg

Die Bauordnungen in Bayern und Brandenburg sehen Baulasten und entsprechende Verzeichnisse nicht vor. Eine Sicherung erfolgt hier entweder durch Bestellung von Grunddienstbarkeiten bzw. beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten für die Bauaufsichtsbehörde, oder durch eine schriftliche, gegenüber der Baubehörde abzugebende Übernahmeerklärung betreffend Abstandsflächen. In der bayerischen Grundbuchamtspraxis üblich ist die Bestellung zweier Dienstbarkeiten (eine Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers und eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die genehmigende Baubehörde).^[3]

Baulastenblatt

Das Baulastenblatt hat 3 Spalten, die der grundbuchlichen Systematik nachgebildet sind.:

• In der 1. Spalte finden sich fortlaufende Nummern.
• In der 2. Spalte wird der Inhalt der Baulast stichpunktartig wiedergegeben.
• In der 3. Spalte werden Änderungen vermerkt.

Gelöschte Baulasten werden rot durchgestrichen und, anders als beim Grundbuch, nicht unterstrichen. Die zur jeweiligen Baulast gehörenden Unterlagen (Pläne, Baulastbestellungserklärung, Verfügungen der Behörde) werden in den Bauakten verwahrt. In der Praxis werden zumindest die Lagepläne häufig auch unmittelbar beim Baulastenblatt abgeheftet. Dies ermöglicht dem Einsichtnehmenden einen schnelleren Überblick über den genauen Inhalt der Baulast, ohne die Bauakte beiziehen zu müssen.^[4]

Ist die der Eintragung einer Baulast zugrunde liegende Verpflichtungserklärung unwirksam, hat das die Unrichtigkeit des Verzeichnisses zur Folge; der Eigentümer kann dann die Löschung der Baulast beanspruchen.^[5]

Wichtig

Baulastenverzeichnis prüfen!

Da die öffentlichen Lasten aus dem Grundbuch nicht hervorgehen, ist ein Blick in das Baulastenverzeichnis vor allem für den Grundstückserwerber wichtig. Allerdings genießt das Baulastenverzeichnis keinen öffentlichen Glauben – im Gegensatz zum Grundbuch.^[6]

Einsichtnahme

Einsicht in das Baulastenverzeichnis kann nur nehmen, wer darlegen kann, dass das Bestehen oder Nichtbestehen einer Baulast für ihn im Rechtsverkehr von Bedeutung ist.^[7] Dieses sog. berechtigte Interesse ist in der Regel anzunehmen bei Grundstückseigentümern, potenziellen Käufern, Mietern, Pächtern und Nachbarn. Auch der Notar kann vor der Beurkundung das Baulastenverzeichnis einsehen. Ihn trifft jedoch keine entsprechende Pflicht.^[8]

Auskunft

Im Falle einer unrichtigen Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis kann grundsätzlich Schadensersatz verlangt werden.^[9]

[1] Eine Eintragung im Grundbuch ist wegen § 54 GBO unzulässig.

[2] In Baden-Württemberg von der Gemeinde, in Bremen von der Bauordnungsbehörde.

[3] BeckOK GBO/Wilsch, 2017, § 54 GBO Rn. 26.

[4] Schmitz-Vornmoor, RNotZ 2007, S. 121, 125.

[5] OVG Münster, Urteil v. 9.5.1995, 11 A 4010/92, NJW 1996 S. 275; ferner VG Minden, Urteil v. 15.1.2009, 9 K 972/08, BeckRS 2010 S. 49833 m.  w.  N.

[6] Vgl. dazu Gruppe 3 S. 31 ff.

[7] So z.  B. § 83 Abs. 5 BauO NRW.

[8] Schmitz-Vornmoor, RNotZ 2007, S. 121, 135; vgl. auch Abschn. 4.2.

[9] Dazu LG Bonn, Urteil v. 31.8.2016, 1 O 37/16, BeckRS 2016, 18171.