Öffentliche Grundstückslasten / 3.8 Löschung der Baulast

3.8.1 Voraussetzungen

Erlöschen nur bei Verzicht

Die Baulast kann nur dadurch wieder erlöschen, dass die Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast schriftlich verzichtet. Sofern für das Entstehen einer Baulast die Eintragung in das Baulastenverzeichnis notwendig ist, wird der Verzicht nach der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam.

Die Baulast erlischt nicht aufgrund eines erteilten Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren.^[1]

Löschungsanspruch?

Erhebt der Eigentümer des belasteten Grundstücks gegen die Eintragung einer Baulast nicht rechtzeitig Widerspruch, hat seine Klage auf Löschung der Baulast lediglich geringe Chancen.

Nach Ablauf der Widerspruchsfrist ist die Löschung nur möglich, wenn

• an der Beibehaltung der streitigen Baulast kein öffentliches oder privates Interesse mehr besteht oder
• die Baulast nichtig ist^[2]oder

• jemand durch eine unrichtige Eintragung im Baulastenverzeichnis in seinen Rechten verletzt wird. Unrichtig ist das Verzeichnis, wenn und soweit darin eine Baulast eingetragen ist, die entweder von vornherein nicht entstanden ist oder nicht mehr besteht.^[3]

[1] BVerwG, Beschluss v. 29.10.1992, 4 B 218/92, NJW 1993 S. 480.

[2] OVG Lüneburg, Urteil v. 8.7.2004, 1 LB 48/04, DWW 2004 S. 301; vgl. auch VGH Mannheim, Urteil v. 10.1.2007, 3 S 1251/06, NVwZ-RR 2007 S. 662.

[3] VG Minden, Urteil v. 15.1.2009, 9 K 972/08, BeckRS 2010 S. 49833.

3.8.2 Duldungspflicht

Ausnahme

Die Pflicht des belasteten Eigentümers zur Duldung der Baulast endet nur in Ausnahmefällen.

Praxis-Beispiel

Duldungspflicht nur ausnahmsweise begrenzt

Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens für ihr Wohnhaus gaben die Grundstückseigentümer folgende Baulasterklärung ab: "Es ist uns bekannt, dass unser Wohngebäude neben dem in einem rechtskräftigen Bebauungsplan ausgewiesenen Industrie- und Gewerbegebiet zu stehen kommt und dass die in diesem Gebiet sich ansiedelnden Betriebe sich belästigend (Lärm, Geruch usw.) auf unser Grundstück auswirken können. Wir sind bereit, diese Belästigungen entschädigungslos zu dulden." Als sie sich später gegen die Errichtung eines Möbellagers wandten, scheiterten sie vor Gericht mit ihrem Begehren, die Baulast löschen zu lassen.

Das OVG Saarlouis^[1] befand: Die Duldungspflicht einer Baulast, durch die sich ein Wohnnachbar vor Errichtung seines Gebäudes verpflichtet hat, von einem angrenzenden Gewerbe- und Industriegebiet ausgehende Belästigungen in Form von Lärm, Gerüchen und dergleichen "entschädigungslos" hinzunehmen, findet allenfalls dort eine Grenze, wo die Einwirkungen eine Qualität und Intensität erreichen, die eine Gesundheitsgefährdung befürchten lassen oder bei der die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit des Grundstücks zu Wohnzwecken ernsthaft infrage gestellt wird. Dies war hier nicht der Fall.

[1] OVG Saarlouis, Beschluss v. 25.4.2007, 2 Q 37/06, NJOZ 2007 S. 4048.

3.8.3 Abgrenzung zu privater Nutzungsvereinbarung

Wichtige Unterscheidung

Die öffentliche Baulast (hier: Stellfläche für Gaststätte/Hotel auf dem Nachbargrundstück) ist strikt zu trennen von den rein privatrechtlichen Nutzungsvereinbarungen zwischen den Nachbarn (Mietvertrag über die Parkplätze). Beide Rechtsverhältnisse bestehen unabhängig voneinander. Ein Anspruch auf Löschung der Baulast folgt nicht bereits aus der Beendigung der zivilrechtlichen Nutzungseinräumung (z. B. nach Kündigung des Mietvertrages über die Stellplätze). Konsequenz: Die Klage der Grundstückseigentümer gegen ihren Nachbarn auf Löschung der auf ihrem Grundstück lastenden Stellplatzbaulast ist abzuweisen, obwohl die zivilrechtlichen Nutzungs- und Pachtverträge hinsichtlich der mit Baulast abgesicherten Stellplatzfläche bereits gekündigt waren.^[1]

[1] OLG Koblenz, Urteil v. 22.10.2015, 1 U 76/15, MDR 2015 S. 1289.