Öffentliche Grundstückslasten / 4 Haftungsfragen

Dr. Michael Cirullies

4.1 Haftung des Verkäufers

4.1.1 Einschränkung nach § 436 Abs. 2 BGB

Haftung für Rechtsmängel eingeschränkt

Gemäß § 436 Abs. 2 BGB haftet der Verkäufer eines Grundstücks nicht dafür, dass es frei ist "von anderen öffentlichen Abgaben und von anderen öffentlichen Lasten, die zur Eintragung im Grundbuch nicht geeignet sind". Gemeint sind damit "andere" Abgaben und Lasten, für die § 436 Abs. 1 BGB, der Erschließungs- und Anliegerbeiträge regelt^{^[1]}, nicht gilt. Zu nennen sind etwa Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren, Räum- und Streupflicht.^{^[2]}

Grund für diese Einschränkung der Rechtsmängelhaftung des Verkäufers nach § 435 BGB ist, dass solche Abgabeverpflichtungen als allgemein bekannt gelten oder doch ohne großen Aufwand in Erfahrung gebracht werden können. Wenn eine öffentliche Last eintragungsfähig ist^{^[3]}, kommt § 436 Abs. 2 BGB nicht zur Anwendung, und zwar unabhängig davon, ob bei Vertragsschluss die Eintragung erfolgt war. Es gilt dann § 435 BGB. Denn der Käufer soll sich darauf verlassen können, dass eine eintragungsfähige Last, die nicht eingetragen ist, nicht besteht.^{^[4]}

Wann gehen Lasten über?

Maßgebender Zeitpunkt für die Übernahme von Lasten ist grundsätzlich derjenige der Übergabe des Grundstücks (§ 446 Satz 2 BGB). Der Verkäufer trägt – im Verhältnis der Kaufvertragsparteien – die bis zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Rückstände.^{^[5]} Hat er noch nach Gefahrübergang eine Baulast bewilligt, haftet er dem Käufer für den hierdurch eingetretenen Minderwert.^{^[6]}

[1] Dazu ausführlich Wilhelms, NJW 2003, S. 1420.

[2] Weidenkaff in Palandt, BGB, 2017, § 436, Rn. 11.

[3] Etwa der Wertausgleichsbetrag für Altlastensanierung nach § 25 BBodSchG.

[4] BeckOK BGB/Faust, 42. Ed. 1.2.2017, § 436 Rn. 10.

[5] Weidenkaff in Palandt, BGB, § 436, Rn. 12 m. w. N.

[6] OLG Düsseldorf, Urteil v. 17.4.1991, 9 U 226/90, NJW-RR 1992 S. 87.

4.1.2 Vereinbarung möglich

Abänderung der Gesetzesregelung

Allerdings kann (und sollte!) die gesetzliche Regelung durch Vereinbarung abgeändert werden, wie dies in § 436 Abs. 1 BGB nunmehr ausdrücklich ermöglicht wird. So kann der Verkäufer grundsätzlich die Haftung für die Freiheit von öffentlichen Lasten übernehmen.^{^[1]} Um schwierige Auslegungsfristen zu vermeiden, sollten die Parteien des Kaufvertrags etwaige vom Verkäufer zu tragende öffentliche Abgabenverpflichtungen genau festlegen.^{^[2]}

4.2 Haftung des Notars

Hinweispflicht

Nach der Rechtsprechung des BGH trifft den Notar eine Belehrungspflicht auch über bestimmte öffentliche Lasten. Hierzu gehören jedenfalls Erschließungsbeiträge^{^[1]}, wohl auch Baulasten.^{^[2]} Vor der Beurkundung kann der Notar das Baulastenverzeichnis einsehen, er muss es aber nach überwiegender Auffassung nicht. Begründet wird dies mit einem Umkehrschluss zu § 21 BeurkG, der die Grundbucheinsicht durch den Notar ausdrücklich anordnet. Eine vergleichbare Vorschrift existiert dagegen für das Baulastenverzeichnis nicht. Der Notar ist allerdings jedenfalls gehalten, allgemein auf möglicherweise bestehende Baulasten hinzuweisen und die Beteiligten über die Konsequenzen zu belehren. Denn weil die öffentlichen Lasten vielen Parteien eines Grundstückskaufvertrags (leider) nicht bewusst sind, besteht tatsächlich Beratungsbedarf.^{^[3]}