Mag. Johanna Haunschmidt, Dr. Franz Haunschmidt
1. Mietwohnung
Rz. 27
Miet- und Pachtrechte sind grundsätzlich frei vererblich. Bei Wohnungen gibt es allerdings auf Mieterseite gem. § 14 Abs. 2 MRG ein Eintrittsrecht zugunsten naher Angehöriger, die ein dringendes Wohnbedürfnis besitzen und mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Zu den nahen Angehörigen zählen:
| ▪ |
der Ehepartner, der eingetragene Partner; |
| ▪ |
der Lebensgefährte; die Lebensgemeinschaft muss in der Wohnung mindestens drei Jahre gedauert haben; bei kürzerem gemeinsamen Aufenthalt in der Mietwohnung genügt es, wenn die Wohnung gemeinsam mit dem Verstorbenen bezogen wurde; dem gleichgeschlechtlichen Lebensgefährten kommt dieses Eintrittsrecht ebenfalls zu; |
| ▪ |
Verwandte in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkelkinder); |
| ▪ |
Adoptivkinder; |
| ▪ |
Geschwister. |
Rz. 28
Mehrere eintrittsberechtigte Personen treten gemeinsam ein.
Rz. 29
Ob Baukostenbeiträge (gem. § 17 WGG), Mietkautionen und Mietzinsvorauszahlungen sowie nicht verbrauchte Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge in die Verlassenschaft fallen oder dem eintrittsberechtigten Mieter zustehen, ist nicht restlos geklärt.
2. Eigentumswohnung
Rz. 30
Eine Eigentumswohnung kann an eine juristische Person, an eine Personengesellschaft oder an maximal zwei natürliche Personen je zur Hälfte übertragen werden. Die Erbteilung hat zwingend im Verlassenschaftsverfahren zu erfolgen; kommt es zu keiner Einigung, ist die Eigentumswohnung zu versteigern (§ 12 WEG).
Rz. 31
Steht eine Eigentumswohnung im Eigentum von zwei natürlichen Personen (Eigentümerpartnerschaft) und haben die Eigentümerpartner keine Vereinbarung getroffen, dass der Hälfteanteil des Verstorbenen einer Dritten Person zukommen soll, erhält der überlebende Partner von Gesetzes wegen (§ 14 WEG) den Anteil des verstorbenen Partners an der gemeinsamen Eigentumswohnung, soweit der überlebende Partner innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden angemessenen Frist weder darauf verzichtet noch mit den Erben und Pflichtteilsberechtigten eine anderweitige gesetzlich zulässige Vereinbarung (Übertragung an eine Person ungeteilt oder an zwei natürliche Personen je zur Hälfte) trifft. Es handelt sich um einen sondergesetzlich geregelten Eigentumsübergang außerhalb des Verlassenschaftsverfahrens.
Rz. 32
Der überlebende Partner hat für den Erwerb einen Übernahmspreis in die Verlassenschaft zu bezahlen. Der Übernahmspreis beträgt i.d.R. die Hälfte des Verkehrswertes der Eigentumswohnung. Ist der überlebende Partner selbst pflichtteilsberechtigt und dient die Eigentumswohnung dem überlebenden Partner zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, hat dieser bei Existenz weiterer pflichtteilsberechtigter Personen ein Viertel des Verkehrswertes der Eigentumswohnung in die Verlassenschaft zu bezahlen. Bei Überschuldung der Verlassenschaft hat der überlebende Partner den für die Abdeckung der Verbindlichkeiten erforderlichen Betrag, maximal ein Viertel des Verkehrswertes der Eigentumswohnung, in die Verlassenschaft zu bezahlen. Bei Unzumutbarkeit der sofortigen Einzahlung kann das Verlassenschaftsgericht Zahlungserleichterungen bewilligen.
Rz. 33
Ein Streit über die Höhe des Übernahmspreises ist nicht im Verlassenschaftsverfahren, sondern auf dem Rechtsweg auszutragen.
Rz. 34
Verzichtet der überlebende Wohnungseigentümerpartner auf den gesetzlichen Eigentumsübergang und kommt auch keine andere gesetzlich zulässige Vereinbarung zwischen dem überlebenden Wohnungseigentümerpartner, den Erben und den Pflichtteilsberechtigten zustande, hat das Verlassenschaftsgericht eine Versteigerung der gesamten Eigentumswohnung durchzuführen.
3. Landwirtschaft
Rz. 35
Rechtsgrundlage für die bäuerliche Sondererbfolge ist das Anerbengesetz (AnerbenG). Das Anerbengesetz gilt nicht in Tirol und Kärnten. Dort sind besondere Höferechte rechtswirksam. Das bäuerliche Anerbenrecht verfolgt den Zweck, bei Eintritt der gesetzlichen Erbfolge land- und forstwirtschaftliche Güter bestimmter Größe nur auf einen einzigen Nachfolger zu übertragen und damit die Zersplitterung landwirtschaftlicher Höfe und das Entstehen von Kleinstwirtschaften zu verhindern.
Rz. 36
Das Anerbengesetz findet nur auf Erbhöfe Anwendung, das sind land- oder forstwirtschaftliche Betriebe, die einen Durchschnittsertrag haben, der mindestens für eine bäuerliche Familie von zwei erwachsenen Personen ausreicht und das Zwanzigfache dieses Ausmaßes nicht übersteigt (§ 1 Abs. 1 AnerbenG). In die Berechnung des Durchschnittsertrages sind alle vom Umfang des Erbhofs umfassten Vermögensbestandteile und alle erzielbaren Einkünfte einzubeziehen.
Rz. 37
Die bäuerliche Erbteilung hat abweichend von den sonst geltenden Be...