Leitsatz (amtlich)
1. Auf einen etwaigen Mangel der Schriftform kann sich die Partei des Gewerberaummietvertrags, die aus der Änderungsvereinbarung einen rechtlichen und tatsächlichen Vorteil hat, nicht berufen, um sich aus einem ihr inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.
2. Vorgerichtlich aufgewendete Anwaltskosten zur Kündigungsabwehr sind dem Vertragspartner nicht zu erstatten, wenn der Kündigende die Plausibilität seines Rechtsstandpunkts in dem Mietverhältnis geprüft hat.
Normenkette
BGB §§ 126, 242, 280, 550
Verfahrensgang
LG Bamberg (Urteil vom 29.09.2010; Aktenzeichen 1 O 301/09) |
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des LG Bamberg vom 29.9.2010 - 1 O 301/09, abgeändert:
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Gewerberäume samt Stellplatzflächen in S., X-Straße (An der Bxx A, Flur-Nr.: xxx, Teilfläche aus Flur-Nr.: xxx, xxx und xxx), bis zum Ende des 10. Mietjahres ab dem der Übergabe der Räumlichkeiten sowie der Außenanlagen folgenden Monatsersten fortbesteht und durch die Kündigungserklärungen der Beklagten vom 18.05 und 9.6.2009 nicht zu einem früheren Zeitpunkt, insbesondere nicht zum 31.12.2009, beendet wurde.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
III. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen zu tragen.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Gewerberaummietverhältnisses. Dabei begehrt die Klägerin die Feststellung, dass dieses nicht durch Kündigungserklärungen der Beklagten vom 18.5.2009 (K 16) und 9.6.2009 (K 18) zum 31.12.2009 beendet worden ist sowie die Erstattung vorgerichtlich angefallener Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 2.118,44 EUR.
Die Klägerin hat mit Mietvertrag vom 11.5.2000 (Anlage K 1), der mit Nachträgen vom 11.5.2000 (Anlage K 4) und 12.10.2000 (Anlage K 5) ergänzt wurde, Räumlichkeiten in einem noch zu errichtenden Lebensmittel- und Getränkemarkt in S., sowie Kraftfahrzeug-Stellplätze von der Fa. G. gemietet. Das Mietverhältnis, das nach Übergabe der Räumlichkeiten am 15.3.2001 begann, wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von beiden Seiten erstmals zum Ende des 10. Mietjahres gekündigt werden. Mit einer am 25.4.2001 von der Fa. G., am 2.5.2001 von den Beklagten und am 16.5.2001 von der Klägerin unterzeichneten Vereinbarung (Anlage K 8) kam es zu einem Vermieterwechsel und die Fa. G. schied als Vermieterin aus dem ursprünglichen Mietvertrag aus. Auf Wunsch der Beklagten wurde im Juli 2001 die ursprünglich im Mietvertrag vorgesehene Heizkostenabrechnung geändert (vgl. Anlagen K 12, K 13, K 14, K 15). Im Mai 2003 änderten die Mietvertragsparteien die im Mietvertrag enthaltene Preisindexklausel einvernehmlich ab (Anlagen K 19 und B 3).
Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 18.5.2009 und 9.6.2009 (Anlagen K 16 und K 18) wurde das Mietverhältnis von der Vermieterseite gekündigt. Zur Abwehr der Kündigung sind der Klägerin Anwaltskosten i.H.v. 2.118,44 EUR entstanden.
Zwischen den Parteien ist streitig, wer auf der Vermieterseite Vertragspartner geworden ist. Während die Klägerin die Auffassung vertritt, dies seien K. und J. Y. persönlich, vertreten die Beklagten die Auffassung, Vermieterin sei die K. und J. Y. GbR.
Außerdem streiten die Parteien darüber, ob der ursprünglich zwischen der Klägerin und der Fa. G. am 11.5.2000 für einen Zeitraum von zunächst 10 Jahren abgeschlossene Mietvertrag (Anlage K 1), der durch Nachtragsvereinbarungen vom 11.5.2000 (Anlage K 4) und 12.10.2000 (Anlagen K 5 und 6) erweitert wurde und mit einer von der Fa. G. am 25.4.2001, den Beklagten am 2.5.2001 und der Klägerin am 16.5.2001 unterzeichneten Vereinbarung (Anlage K 8) von den Beklagten übernommen wurde, wegen Nichteinhaltung der Schriftform mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden konnte (§ 550 BGB).
Insoweit haben die Beklagten erstinstanzlich die Auffassung vertreten, das schriftliche Angebot der Fa. G. vom 25.4.2001 zur Vertragsübernahme durch die K. und J. Y. GbR sei von der Klägerin nicht rechtzeitig in schriftlicher Form angenommen worden (Anlage K 8). Durch die tatsächliche Invollzugsetzung des Mietvertrages habe der Formmangel nicht geheilt werden können. Im Übrigen sei bei dem Mietvertrag von Anfang an die Schriftform nicht eingehalten worden, da der Mietgegenstand nicht hinreichend konkretisiert worden sei. Der Lageplan, auf welchen der Mietvertrag vom 8.5.2000 zur Beschreibung des zum damaligen Zeitpunkt erst zu erstellenden Mietobjektes verweise, sei der Vertragsurkunde nicht beigefügt gewesen. Auch seien die Anlagen nicht fest mit dem Vertrag verbunden, eine hinreichende gedankliche Bezugnahme könne ...