Leitsatz (amtlich)
Für die Eintragung einer aufgrund transmortaler Vollmacht bestellten Grundschuld bedarf es keiner Voreintragung der Erben im Grundbuch.
Tenor
Auf die Beschwerde der Beschwerdeführer wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Helmstedt vom 14.06.2024 aufgehoben.
Die Sache wird zur Entscheidung über den Antrag der Eigentümerin und der Gläubigerin vom 10.04.2024 an das Amtsgericht - Grundbuchamt - Helmstedt zurückgegeben.
Gründe
I. Die am 31.07.2022 verstorbene Frau M ist eingetragene Eigentümerin des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Helmstedt für Königslutter Blatt 2822 unter lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Grundbesitzes. Ihre Kinder, Frau B und Herr B, sind die gesetzlichen Erben. Mit notarieller Urkunde vom 20.07.2022 (UR-Nr. 267/22 des Notars E, Helmstedt) hat die Verstorbene ihrer Tochter, Frau B, eine die Vermögensangelegenheiten umfassende Vollmacht erteilt, die über den Tod hinaus wirksam sein sollte. Mit notariellem Kaufvertrag vom 04.04.2024 (UR-Nr. 108/24 der Notarin D, Hannover) hat Frau B, handelnd für die verstorbene Frau M, den Grundbesitz an Herrn S veräußert und diesem eine Belastungsvollmacht erteilt. Auf dieser Grundlage hat Herr S sodann mit notarieller Urkunde vom 04.04.2024 (UR-Nr. 109/24 der Notarin D, Hannover) für die Gläubigerin eine auf dem im Wohnungsgrundbuch von Königslutter Blatt 2822 eingetragenen Grundbesitz lastende Grundschuld über 50.000,00 EUR nebst Zinsen bestellt.
Unter dem 10.04.2024 ist Antrag auf Eintragung der ebenfalls bewilligten Auflassungsvormerkung sowie im Namen des Eigentümers und der Gläubigerin auf Eintragung des Grundpfandrechts gestellt worden. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 14.06.2024 auf Eintragungshindernisse hingewiesen und die Auffassung vertreten, hinsichtlich der Eintragung der Finanzierungsgrundschuld sei die Voreintragung der Erben aufgrund eines geeigneten Erbnachweises erforderlich.
Hiergegen richtet sich die unter dem 21.06.2024 eingelegte Beschwerde. Die Rechtsauffassung des Grundbuchamts sei unzutreffend und stehe im Widerspruch zur herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 23.07.2024 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Braunschweig als Beschwerdegericht zur Entscheidung vorgelegt.
II. 1. Die zulässige Beschwerde (§ 11 Abs. 1 RPflG i.V.m. §§ 71 Abs. 1, 73 GBO) ist begründet.
a) Obwohl der Notar anzugeben hat, für wen er die Beschwerde führt (vgl. BayObLG, Beschluss vom 02.08.1989 - BReg 2 Z 86/89, NJW-RR 1989, 1495; Demharter, GBO, 33. Aufl., § 15 Rn. 20), hat sich die Notarin im vorliegenden Fall darauf beschränkt, selbst das Rechtsmittel einzulegen, ohne die Personen zu bezeichnen, für die sie handelt. Fehlt eine solche Angabe, so sind - sofern sich, wie hier, aus den Umständen nichts anderes ergibt - als Beschwerdeführer alle Antragsberechtigten anzusehen (BGH, Beschluss vom 24.01.1985 - V ZB 5/84, NJW 1985, 3070; BayObLG, Beschluss vom 24.04.1985 - BReg 3 Z 30/85). Insofern ist zu berücksichtigen, dass aus § 15 GBO dem Notar kein eigenständiges Antragsrecht erwächst und somit auch keine Beschwerdebefugnis (BayObLG, Beschluss vom 02.08.1989 - BReg 2 Z 86/89, a.a.O.; OLG München Beschluss vom 28.06.2017 - 34 Wx 421/16; KG, Beschluss vom 11.02.2014 - 1 W 130/13; OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.03.2024 - 15 Wx 2176/23, ErbR 2024, 551 (552)).
b) Aufgrund der transmortalen Vollmacht vom 20.07.2022 ist die Tochter der Erblasserin, Frau B, während der Dauer der Bevollmächtigung ohne Weiteres befugt, nach dem Tod ihrer Mutter als Vollmachtgeberin im Namen der Erben zu handeln und über die Nachlassgegenstände zu verfügen (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 3571). Da sie nicht Alleinerbin geworden ist, ist die Vollmacht nicht durch Konfusion erloschen (siehe Schaub in: Bauer/Schaub, GBO, 5. Aufl., § 35 Rn. 50 m.w.N.; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3572a). Stattdessen ermöglicht die Vollmacht ein Handeln für die Miterben in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit. Verweist der Erklärende - wie hier - auf eine solche transmortale Vollmacht, gibt er die Erklärung im Namen der Erben des Vollmachtgebers ab, und zwar unabhängig davon, wer tatsächlich Erbe ist, und ohne die Notwendigkeit, diese namhaft zu machen (vgl. z.B. OLG Rostock, Beschluss vom 23.11.2023 - 3 W 127/22, FGPrax 2024, 108; OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 14.11.2023 - 20 W 155/22, NJW-RR 2024, 690 Rn. 13).
c) Für den Vollzug der beantragten Eintragung der Grundschuld ist die Voreintragung der Erben nicht erforderlich.
aa) Grundsätzlich soll im Grundbuchverfahren gemäß § 39 Abs. 1 GBO eine Eintragung nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als Berechtigte eingetragen ist. Zweck des Voreintragungsgrundsatzes ist es zum einen, dem Grundbuchamt die Legitimationsprüfung bei nachfolgenden Eintragungen zu erleichtern, und zum anderen, die Entwicklungsschritte im Grundbuch abzubilden (vgl. z.B. Wilsch in:...