Entscheidungsstichwort (Thema)
Beendetes Wohnraummietverhältnis: Rückforderbarkeit von Nebenkostenvorauszahlungen wegen fehlender Nebenkostenabrechnung. Mietnebenkosten
Normenkette
BGB § 812; MietHöReglG § 4 Abs. 1 S. 1
Verfahrensgang
LG Göttingen (Entscheidung vom 10.02.1999; Aktenzeichen 5 S 110/98) |
Tenor
Unterläßt es der Vermieter von Wohnraum bei inzwischen beendetem Mietverhältnis, über die in vergangenen Zeiträumen angefallenen Mietnebenkosten eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erteilen, und holt er die Abrechnung auch nicht während des vom Mieter angestrengten Prozesses auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen nach, so kann der Mieter die für die nicht abgerechneten Zeiträume geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen, soweit sie nicht durch unstreitig entstandene Nebenkosten verbraucht sind. Der Mieter ist gehalten, anhand gegebener Anhaltspunkte die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu schätzen und annäherungsweise vorzutragen.
Kann er dies mangels jeglicher Anhaltspunkte nicht, ist er berechtigt, die Vorauszahlungen insgesamt zurückzufordern.
Tatbestand
I.
Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 23.10.1992 vom Beklagten eine Wohnung. Der Mietvertrag enthält die Verpflichtung der Klägerin zur Zahlung monatlicher Abschlagszahlungen auf die Nebenkosten für Müll, Abwasser, Schornsteinfeger, Gas, Wasser, Heizung und Warmwasser ohne Angabe der Höhe sowie die Verpflichtung des Vermieters, die. Nebenkosten mit dem Mieter abzurechnen, ohne daß ein Zeitpunkt hierfür angegeben ist. Die Klägerin hat von Oktober 1993 – April 1997 monatliche Nebenkostenvorauszahlungen von 250,00 DM an den Beklagten geleistet. Seit 01. Mai 1997 ist das Mietverhältnis beendet. Bis dahin hatte der Beklagte der Klägerin lediglich für den Zeitraum vom 01.10.1993–30.09.1994 eine Abrechnung über die Mietnebenkosten erteilt. Während des Prozesses erteilte der Beklagte Abrechnungen auch für die Zeiträume Oktober 1994 bis September 1995 und Oktober 1995 bis September 1996. Eine Abrechnung für den Zeitraum vom 01.10.1996 bis zum 31.05.1997 fehlt bislang
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Rückzahlung der von ihr entrichteten Nebenkostenvorauszahlungen in voller Höhe. Sie hat die Auffassung vertreten, die für 1993/1994 erteilte Abrechnung sei unzureichend: die während des Prozesses erteilten Abrechnungen seien ebenfalls nicht ordnungsgemäß jedenfalls aber verspätet. Die Klägerin hält sich für berechtigt, die Vorauszahlungen mangels ordnungsgemäßer Abrechnung insgesamt zurückzuverlangen.
Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, der Rechtsgrund für die Nebenkostenvorauszahlungen sei nicht im Nachhinein entfallen: die Nebenkostenforderungen des Beklagten seien weder verjährt noch verwirkt.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter.
Das Landgericht hat die Sache dem Oberlandesgericht vorgelegt zur Einholung eines Rechtsentscheides über folgende Rechtsfrage: „Hat der Mieter, wenn der Vermieter es unterläßt über die im Laufe eines Jahres angefallenen Mietnebenkosten eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erteilen auch dann keinen Anspruch auf Rückzahlung der in dem betreffenden Zeitraum vertragsgemäß geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist?” Das Landgericht hält die Abrechnungen für die Zeiträume 1994/1995 und 1995/1996 für formal ordnungsgemäß, nicht jedoch die Abrechnung für 1993/1994 und meint daß die Klägerin für 1993/94 und 1996/97 die geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen könne. Anders als in dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall (Rechtsentscheid vom 26.06.1998 WuM 1998, 476 ff.) sei das Mietverhältnis beendet: damit fehle der Klägerin das Druckmittel wegen der fehlenden Abrechnungen die künftigen Nebenkostenvorauszahlungen noch zurückzuhalten. Eine Verurteilung des Beklagten zur Abrechnung sei möglicherweise im Wege der Zwangsvollstreckung tatsächlich nicht durchsetzbar: dann trüge der Mieter das Risiko einer etwaigen Überzahlung. Dies stehe im Widerspruch zu der den Vermieter treffenden Nachweispflicht. Diese dürfe der Vermieter nicht dadurch umgehen können, daß er sich mit den vertraglich geleisteten Vorauszahlungen begnüge und eine Abrechnung schuldig bleibe.
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage ist gem. § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO zulässig. Der Senat beantwortet sie – ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns – wie aus dem Leitsatz ersichtlich.
1.
Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Auf die zutreffenden Ausführungen des OLG Hamm im Rechtsentscheid vom 26.06.1998 (WuM 1998, 476 ff. = MDR 1998, 1158 f) wird verwiesen.
Die Rechtsfrage ist für die Entscheidung des Landgerichts über die Berufung auch erheblich. Das Landgericht hat allerdings nicht geprüft, ob der Mietvertrag zwischen den Parteien gesonderte Regelungen enthält. Es ist aber ersichtlich davon ausgegangen, daß dies nicht der Fall ist. Aus den zwischenzei...
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