OLG Celle Beschluss vom 04.06.2007 - 4 W 108/07

Leitsatz (amtlich)

1. Ist ein Spitzboden nach der grundbuchlich maßgeblichen Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, entsteht an ihm auch dann kein Sondereigentum, wenn er schon bei Errichtung des Gebäudes wohnlich ausgebaut und nur von der darunter liegenden Wohnung aus zugänglich ist (Anschluss an BGH v. 5.12.2003 - V ZR 447/01, MDR 2004, 439 = NotBZ 2004, 63 = BGHReport 2004, 280 = NJW 2004, 1798 und OLGReport Celle 2005, 706).

2. Die Duldung dieser der Teilungserklärung widersprechende Nutzung durch andere Miteigentümer bindet künftige Erwerber mangels einer Eintragung im Grundbuch nicht (Anschluss an BGH NZM 2003, 977).

Normenkette

WEG § 10

Verfahrensgang

LG Verden (Aller) (Beschluss vom 03.05.2007; Aktenzeichen 2 T 194/06)

AG Syke (Aktenzeichen 23-IIa 12/04)

Tenor

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss der 2. Zivilkammer des LG Verden vom 3.5.2007 wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten im Verfahren der weiteren Beschwerde werden nicht erstattet.

Beschwerdewert der weiteren Beschwerde: 2.000 EUR.

Gründe

I. Gegenstand des Verfahrens ist das Verlangen der Antragstellerin, der Antragsgegnerin die Nutzung des über ihrer Wohnung Nr. 6 befindlichen Spitzbodens, der seit der Herstellung des Gebäudes schon von Rechtsvorgängern der Antragsgegnerin zu Wohnzwecken ausgebaut war, zu untersagen. In der Teilungserklärung aus dem Jahre 1992, auf die die Grundbucheintragung Bezug nimmt, ist der Spitzboden als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen; eine Änderung der Teilungserklärung im Jahre 1993, wonach der Spitzboden der Wohnung Nr. 6 zugeschlagen werden sollte, ist nicht vollzogen. Gleichwohl haben die Antragsgegnerin und ihre Vorgänger den ausgebauten Spitzboden über Jahre unbeanstandet zu Wohnzwecken genutzt. Die Antragstellerin hat ihre Wohnung im Jahre 1999 gekauft und rügt spätestens seit 2002 die nach ihrer Auffassung unzulässige Nutzung des Spitzbodens. Nach ihrer unstreitigen Messung vergrößert sich die Wohnfläche der Wohnung Nr. 6 um 13,86 qm ggü. der in der Teilungserklärung ausgewiesenen Wohnflächenberechnung aus dem Jahre 1992. Ursprünglich hat die Antragstellerin mit ihrem beim AG auch in vollem Umfang erfolgreichen Antrag Rückbau des Spitzbodens in den der Teilungserklärung aus dem Jahr 1992 entsprechenden Zustand und Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens beantragt.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das LG den Beschluss des AG insoweit geändert und den Antrag abgewiesen, als die Antragstellerin von der Antragsgegnerin Rückbau und vollständige Unterlassung der Nutzung verlangt; zum Rückbau des von ihr vorgefundenen Zustands sei sie nicht verpflichtet und eine Nutzung im Rahmen des Gemeinschaftseigentums könne ihr nicht untersagt werden. Im Übrigen hat es die sofortige Beschwerde jedoch zurückgewiesen: Maßgeblich sei das ausweislich der Teilungserklärung aus dem Jahre 1992 bestehende Gemeinschaftseigentum am Spitzboden, welches einer ausschließlichen Wohnnutzung durch die Antragsgegnerin entgegen stehe. Treuwidrig sei das Verlangen der Antragstellerin nicht; ein Interesse an der Angleichung der rechtlichen an die tatsächliche Ausgestaltung im Interesse der Rechtssicherheit, auch mit dem Ziel sachgerechter Nebenkostenverteilung, sei nicht auszuschließen.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Beschlüsse des LG vom 3.5.2007 und des AG vom 25.7.2006 Bezug genommen.

Gegen den ihr am 11.5.2007 zugestellten Beschluss des LG wendet sich die Antragsgegnerin mit der am 23.5.2007 eingegangenen weiteren sofortigen Beschwerde. Sie räumt ein, dass der tatsächliche Zustand nicht mit der rechtlichen Ausgestaltung nach der laut Grundbucheintragung maßgeblichen Teilungserklärung übereinstimmt. Das Begehren der Antragstellerin verstoße jedoch gegen Treu und Glauben. Von Anfang an sei die Nutzung des Spitzbodens von der darunter liegenden Wohnung den Ursprungseigentümern bekannt und diese Art der Nutzung von ihrem Einverständnis getragen gewesen. Die Antragstellerin müsse dieses Einverständnis ihrer Vorgänger gegen sich gelten lassen. Sie habe beim Erwerb sich über etwaige Abweichungen des tatsächlichen Zustands von der Teilungserklärung durch Besichtigung und Befragungen erkundigen können; wegen etwaiger Fehlinformationen von Seiten desjenigen, der ihr die Wohnung verkauft habe, möge sie sich an den Verkäufer halten, aber nicht an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 14 WEG sei bei baulichen Änderungen nur die Zustimmung derjenigen erforderlich, die von der Änderung unmittelbar betroffen seien. Es widerspreche Treu und Glauben, wenn ein über Jahre bestehender und geduldeter Zustand von einem Rechtsnachfolger, der einen "Fehler in der Teilungserklärung" entdeckt, verändert werden könnte.

Einen konkreten Antrag hat die Antragsgegnerin nicht angekündigt, jedoch ist offensichtlich, dass sie Abweisung des Antrags auch insoweit begehrt, als er auch beim LG noch Erfolg h...