Leitsatz (amtlich)
Für die Wertbestimmung nach § 46 Abs. 2 Ziff. 3 GNotKG ist den Vorstellungen einer Partei, die in die Kaufpreiserwartung für den beabsichtigen Verkauf eingehen, demnach gegenüber Hochrechnungen des Verkehrswertes etwa aufgrund von Vervielfältigungen der Jahresmiete oder Vergleichswerten wie etwa dem Bodenrichtwert im Regelfall eine größere Richtigkeitsgewähr zuzusprechen.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Lüneburg (Beschluss vom 26.11.2014; Aktenzeichen 9 OH 7/14) |
Tenor
Auf die Beschwerde des Antragsgegners vom 5.1.2015 wird der Beschluss der 9. Zivilkammer des LG Lüneburg vom 26.11.2014 geändert.
Der Antrag der Antragstellerin auf gerichtliche Entscheidung gegen die Kostenberechnung des Notars W. vom 4.10.2013 (...) wird zurückgewiesen.
Das Verfahren vor dem LG ist gebührenfrei. Auslagen sind nicht zu erstatten.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Antragstellerin zu tragen.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Unter dem 16.9.2013 beurkundete der Antragsgegner unter seiner UR-Nr ... für die Antragstellerin eine Grundstücksverkaufsvollmacht, mit der diese ihrem Ehemann die Vollmacht für den Verkauf des Wohnungseigentums in B., H., bestehend aus einem 54/1.000 Miteigentumsanteil am Flurstück ... in der Gemarkung J. erteilte.
Der Antragsgegner stellte den Antragstellerin mit Rechnung vom 4.10.2014 für seine Tätigkeit insgesamt 286,79 EUR in Rechnung. Hierbei berechnete er neben einer Auslage für Post- und Telekommunikationsgebühren und einer Dokumentenpauschale eine 1,0Gebühr gem. Nr. 21200 KVGNotKG nach einem Gebührenwert von 75.000 EUR i.H.v. 219 EUR netto.
Mit ihrer Kostenbeschwerde hat die Antragstellerin die Ansicht vertreten, der der Kostenberechnung zugrunde liegende Wert sei überhöht, er entspreche nicht dem Verkehrswert der zu veräußernden Eigentumswohnung. Das Grundeigentum sei nicht mit 150.000 EUR, sondern mit 90.000 EUR zu bewerten. Denn zu diesem Wert habe der Antragsgegner für das betroffene Wohneigentum bereits im Jahre 2005 eine Grundstücksveräußerungsvollmacht zur UR-Nr ... beurkundet. Die ursprüngliche Wertangabe von 150.000 gegenüber dem Antragsgegner beruhe auf einem Versehen. Bei Veräußerung der vermieteten Wohnung ließen sich allenfalls Preise von 94.000 EUR bis 98.000 EUR, im Leerstand allenfalls ein Preis von 110.000 EUR erzielen. Ein entsprechender Verkehrswert der Eigentumswohnung ergebe sich auch, wenn man auf den nach einer 1215 fachen Nettojahresmiete (6.240 EUR) berechneten Ertragswert abstelle. Weiterhin habe die Antragstellerin das Wohnungseigentum im Jahre 2006 für nur 58.000 EUR (Ablichtung aus notarieller Kaufvertrag und Grundbuchauszug Bl. 44 46 d.A.) erworben. Jedenfalls sei danach auch unter Berücksichtigung von Preissteigerungen ein Verkehrswert von nicht mehr als 105.000 EUR anzunehmen.
Die vorgesetzte Dienstbehörde des Notars hat in ihrer Stellungnahme vom 28.3.2014 zunächst angeregt, einen Vergleichswert für die betroffene Eigentumswohnung durch Einholung einer amtlichen Auskunft nach § 46 Abs. 2 Ziff. 3 GNotKG zu bestimmen, indem der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in H. angefragt wird. Mit Stellungnahme vom 11.6.2014 hat der Präsident des LG Lüneburg gemeint, der Antragsgegner könne sich nicht auf eine Wertbestimmung nach billigem Ermessen gem. § 36 Abs. 1 GNotKG berufen, solange der Verkehrswert des Grundstückes, wie vorliegend möglich, nach § 46 Abs. 2 i.V.m. Abs. 3 GNotKG bestimmt werden könne. Unter Berücksichtigung der Angaben der Antragstellerin, nach denen der maximale Ertragswert für das betroffene Wohnungseigentumsobjekt 93.600 EUR betrage und die Eigentumswohnung 2006 für nur 58.000 EUR erworben wurde, sei im Übrigen von einem Verkehrswert i.H.v. 90.000 EUR auszugehen.
Der Antragsgegner hat seine Kostenrechnung verteidigt und dem entgegengehalten, die Wertangabe von 150.000 EUR für das zu veräußernde Grundstück sei ihm durch den Ehemann der Antragstellerin mit email vom 7.8.2013 (Bl. 42 d.A.) mitgeteilt worden. Ein Wert von 150.000 EUR entspreche auch dem Verkehrswert der betroffenen Eigentumswohnung. Dies werde durch die von ihm recherchierten Preise für entsprechende Eigentumswohnungen in H. auf Internetseiten von Anbietern und Maklern (Bl. 11 16 d.A.) bestätigt. Eine Wertermittlung durch den angefragten Gutachterausschusses für Grundstückswerte in H. sei mit erheblichen, die streitige Gebührendifferenz bei weitem übersteigenden Kosten verbunden und deshalb unverhältnismäßig. Die Festsetzung entspreche jedenfalls dem ihm als Notar nach § 36 Abs. 1 GNotKG eingeräumten billigen Ermessen bei der Bestimmung des Geschäftswertes.
Mit Beschluss vom 26.11.2014 hat das LG die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 4.10.2013 aufgehoben und den Antragsgegner angewiesen, seine Kostenrechnung auf der Basis eines Geschäftswertes von bis zu 125.000 EUR neu zu erstellen. Die Kammer hat dabei den der Kostenrechnung zugrunde liegenden Verkehrswert der Eigentumswohnung auf einen Wert zwischen 110.000 EUR bis 125....
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