Entscheidungsstichwort (Thema)
Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis für eine GbR
Leitsatz (amtlich)
Wird eine GbR bei Verkauf von Wohnungseigentum durch einen alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter vertreten, muss dieser seine Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 GBO nachweisen. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrags und eines diesen abändernden Beschlusses, aus dem die Alleinvertretungsbefugnis hervorgeht, sind nicht ausreichend.
Normenkette
GBO §§ 20, 47
Verfahrensgang
Tenor
Die Eigentümerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Der Wert für das Beschwerdeverfahren wird auf bis zu 1.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Eigentümerin ist durch Vertrag ihrer Gesellschafter vom 15.12.2002 gegründet worden. Seinerzeit war in § 6 des Vertrags geregelt, dass die Gesellschafterin C. S. zur Geschäftsführung und Vertretung einzeln berechtigt ist, der Gesellschafter P. S. hingegen nicht. Mit Beschluss vom 7.12.2004 haben die Gesellschafter § 6 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags dahingehend abgeändert, dass beide Gesellschafter C. und P. S. zur Geschäftsführung und Vertretung jeweils einzeln berechtigt sind. Sowohl der Vertrag als auch der Änderungsbeschluss sind notariell beglaubigt worden.
Die Eigentümerin verkaufte mit Vertrag vom 4.1.2013 des Notars Si. in H. (UR-Nr .../2013) Wohnungseigentum. Hierbei war die Eigentümerin nur durch den Gesellschafter P. S. vertreten. Das Grundbuchamt hat den Notar bzw. die Eigentümerin unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des OLG München in Rpfleger 2002, 70 aufgefordert, die Genehmigung der weiteren Gesellschafterin C. S. für die beantrage Grundbucheintragung der Auflassungsvormerkung vorzulegen. Erforderlich sei ein grundbuchtauglicher Vertretungsnachweis in der Form des § 29 Abs. 1 GBO, wozu weder der Gesellschaftervertrag noch der Beschluss der Gesellschafterversammlung ausreichend sei.
Hiergegen hat die Eigentümerin Beschwerde eingelegt. Während des Beschwerdeverfahrens hat die Eigentümerin die Genehmigungserklärung der weiteren Gesellschafterin C. S. vorgelegt. Daraufhin hat das Grundbuchamt die begehrte Eintragung vorgenommen. Auf Anfrage des Senats hat die Eigentümerin die Beschwerde auf die Kosten beschränkt. Die Eigentümerin trägt ergänzend vor, dass nach einer Entscheidung des BGH vom 28.4.2011 (Az.: V ZB 194/10) eine in der Form des § 29 GBO vorzulegende Vollmacht nicht mehr erforderlich sei.
II. Die Eigentümerin hat gemäß den §§ 83 Abs. 2, 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG die Kosten des Beschwerdeverfahren zu tragen. Die Beschwerde wäre ohne die während des Beschwerdeverfahrens übersandte Genehmigung der Gesellschafterin C. S. unbegründet gewesen.
1. Die Beschwerde ist zulässig. Die Eigentümerin hat die Beschwerde nach Eintritt des erledigenden Ereignisses zulässigerweise auf die Kosten beschränkt (vgl. Keidel/Zimmermann, FamFG, 17. Aufl., § 84 Rz. 27; Hügel/Holzer, GBO, 2. Aufl., § 1 Rz. 70). Das erledigende Ereignis liegt in der Übersendung der Genehmigung der weiteren Gesellschafterin, aufgrund derer das Grundbuchamt die beantragte Eintragung vorgenommen hat.
2. Die Beschwerde wäre ohne Übersendung der Genehmigung unbegründet gewesen.
a) Der Senat bezieht sich zur Begründung seiner Entscheidung zunächst auf seine Ausführungen in den Beschlüssen vom 13.3.2013 (Az: 4 W 25 und 26/13). Diese lauten wie folgt:
Grundsätzlich steht die Führung der Geschäfte den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu (§ 709 Abs. 1 BGB). Stand und Umfang einer Vertretungsmacht sind gem. § 714 BGB an die gesellschaftsvertragliche Geschäftsführungsbefugnis geknüpft. Mangels einer hiervon abweichenden Regelung gilt deswegen die gemeinschaftliche Vertretung. Abweichungen hiervon sind bei Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen (OLG München Rpfleger 2012, 70, Rz. 16). Ein solcher Nachweis lässt sich durch den Gesellschaftsvertrag nicht führen. Dieser kann in einzelnen Teilen verändert werden, ohne dass er in seiner Gesamtheit unwirksam wird. Dies zeigt sich insbesondere an dem vorliegenden Sachverhalt, bei dem die Gesellschafter die Vertretungsbefugnis des einen Gesellschafters beschlossen und im Übrigen den Bestand des Gesellschaftsvertrags unberührt gelassen haben. Erforderlich ist demnach eine ausdrückliche Vollmacht für einen der Gesellschafter, sofern er als Alleinvertretungsberechtigter Geschäfte, die der Eintragung im Grundbuch bedürfen, abschließen soll.
Eine solche Vollmacht ist nicht in der von den Gesellschaftern der Eigentümerin beschlossenen Änderung des Gesellschaftsvertrags zu sehen. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine Vollmacht oder um eine einer Vollmacht gleichzusetzende Erklärung der Gesellschafter. Vielmehr handelt es sich - so auch ausdrücklich der Wortlaut des Beschlusses - um eine Änderung des Gesellschaftsvertrags mit der Folge, dass der Beschluss und dessen Inhalt Teil des Gesellschaftsvertrags werden. Dieser Beschluss stellt aber keine ausdrücklich erklärte Vollmacht für jed...