Leitsatz (amtlich)
Wenn sich die Praxen zweier Ergotherapeuten zwar in verschiedenen Gebäudeteilen befinden, aber durch ein gemeinsames Treppenhaus zu erreichen sind, genügt dies, um den Vermieter zur Einräumung von Konkurrenzschutz zu verpflichten.
Normenkette
BGB §§ 535, 242
Verfahrensgang
LG Hildesheim (Urteil vom 23.09.1999; Aktenzeichen 4 O 352/99) |
Tenor
Das am 23. September 1999 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hildesheim wird geändert. Die am 6. September 1999 im Beschlussverfahren erlassene einstweilige Verfügung der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hildesheim wird bestätigt.
Die Verfügungsbeklagten haben die Kosten des Verfahrens beider Instanzen zu tragen.
Der Wert des Berufungsverfahrens wird auf 50.000 DM festgesetzt.
Gründe
Die Berufung gegen das die einstweilige Verfügung vom 6. September 1999 aufhebende Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hildesheim ist begründet.
Die Klägerin hat glaubhaft gemacht, dass ihr ein Anspruch auf Unterlassung der Genehmigung der Untervermietung von Räumen an einen anderen Ergotherapeuten in dem Gebäudekomplex … in … zusteht. Die Verfügungsklägerin hat einen Anspruch auf Gewährung von vertragsimmanenten Konkurrenzschutz aus dem am 29. August 1994 geschlossenen Mietvertrag der Parteien, der auf eine Laufzeit von 10 Jahren fest abgeschlossen ist und der als ausdrücklichen Vertragszweck den Betrieb einer Ergotherapiepraxis nennt. Da zumindest nach dem Verfahren zweiter Instanz mit einer für das einstweilige Verfügungsverfahren ausreichenden Wahrscheinlichkeit feststeht, dass die Verfügungsklägerin in den von ihr gemieteten Räumen in … auch weiterhin eine Therapiepraxis betreibt, müssen die Verfügungsbeklagten dafür sorgen, dass eine Konkurrenzpraxis in dem Gebäudekomplex nicht unterhalten wird.
Das Landgericht hat in der am 23. September 1999 verkündeten Entscheidung zutreffend festgestellt, dass die rechtlichen Voraussetzungen für die Einräumung eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes gegeben sind. Auf die entsprechenden Ausführungen auf Bl. 36 erster Absatz der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen (vgl. zu dem Anspruch auf Einräumung vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes auch Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rz. 1240 ff.; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht und Leasingrechts, 7. Aufl., Rz. 687 ff.). Auch wenn sich die Praxen der Verfügungsklägerin und des weiteren Ergotherapeuten … in verschiedenen Gebäudeteilen befinden, ist unstreitig, dass beide Praxen durch ein gemeinsames Treppenhaus zu erreichen sind. Dies genügt, um die Beklagten zur Einräumung von Konkurrenzschutz zu verpflichten. Eine unmittelbare Nähe der Konkurrenzpraxis ist gegeben, sodass die Grundsätze für den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz eingreifen, wobei zwischen den Parteien unstreitig ist, dass nach § 22 des Mietvertrages ein Konkurrenzschutz für den Mieter nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.
Soweit die Verfügungsbeklagten die Auffassung vertreten, Konkurrenzschutz sei der Verfügungsklägerin schon deshalb nicht zu gewähren, weil sich die Räume, in denen der Konkurrent … seine Ergotherapiepraxis betreibe, in einem erst nach dem Abschluss des Mietvertrages mit der Verfügungsklägerin von den Rechtsvorgängern der Verfügungsbeklagten hinzu erworbenen Gebäudeteils befänden, ist dies für die Entscheidung des Verfahrens unerheblich. Die Tatsache, dass die Räume erst nach Abschluss des Mietvertrages mit der Verfügungsklägerin erworben worden sind, ändert nichts an der Verpflichtung, der Verfügungsklägerin, den ihr zustehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz zu gewähren. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn die Konkurrenzpraxis schon zum Zeitpunkt des Erwerbs durch die Rechtsvorgänger der Verfügungsbeklagten vorhanden gewesen wäre (vgl. Bub/Treier/ Kraemer, a. a. O. Rnr. III B 1243). Hierfür gibt es jedoch keine Anhaltspunkte. Vielmehr ist die Untervermietung an den Ergotherapeuten … erst erfolgt, nachdem sich das Eigentum an den Gebäudeteilen bereits in der Hand der Verfügungsbeklagten vereinigt hatte. Die Situation zu dem Zeitpunkt, zu dem die Verfügungsbeklagten trotz der ihnen bekannten Verpflichtungen aus dem Mietvertrag mit der Verfügungsklägerin die Konkurrenz des weiteren Ergotherapeuten … zugelassen haben, entspricht deshalb der Situation, in der sich die Verfügungsbeklagten befunden hätten, wenn beide Gebäudeteile von vornherein in ihrem Eigentum gestanden hätten. Sie wären dann nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen, die Ansiedlung einer Konkurrenzpraxis in dem Gebäudekomplex nicht zuzulassen. An dieser Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber der Klägerin als Mieterin ändert sich durch die Tatsache, dass der zweite Gebäudekomplex erst nach Abschluss des Mietvertrages in ihre Verfügungsgewalt gekommen ist, nichts. Sie waren vielmehr nach dem Hinzuerwerb verpflichtet, die Ansiedlung eines Konkurrenzbetriebes innerhalb des Bereiches, in dem die Verfügung...